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A公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在預(yù)售其開發(fā)的甲房地產(chǎn)項目時，應(yīng)購房人的請求，在房屋未竣備交付的情況下向購房人開具了有稅率的不動產(chǎn)銷售發(fā)票。A公司主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為A公司在預(yù)售環(huán)節(jié)開具有稅率發(fā)票不合規(guī)，要求整改。
作者認(rèn)為預(yù)售房地產(chǎn)開具有稅率發(fā)票合規(guī)。上述開票行為是否合規(guī)需要回答兩個問題：一、預(yù)售是否發(fā)生了應(yīng)稅行為？二、已發(fā)生應(yīng)稅行為但尚未觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)的期間開具（有稅率）增值稅發(fā)票是否違規(guī)？
一、預(yù)售是否發(fā)生了應(yīng)稅行為？
項目所在地省稅務(wù)局的對外公開的增值稅執(zhí)行口徑為：“房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)”。按此口徑房地產(chǎn)銷售應(yīng)稅行為=交房，預(yù)售環(huán)節(jié)尚未發(fā)生應(yīng)稅行為，開具有稅率發(fā)票有“虛開”的嫌疑。作者認(rèn)為預(yù)售發(fā)生了應(yīng)稅行為，理由如下：
1、《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》
第一條在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。
作者評析：增值稅應(yīng)稅行為包括銷售不動產(chǎn)，預(yù)售房地產(chǎn)也屬于銷售不動產(chǎn)（白馬非馬？），這是常理常識。
2、《增值稅暫行條例》
第十九條
增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間：（一）發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
3、《增值稅暫行條例實施細(xì)則》
第三十八條條例第十九條第一款第（一）項規(guī)定的收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，按銷售結(jié)算方式的不同，具體為：
……
（四）采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天。
作者評析：上述條款說明采取預(yù)收貨款方式銷售貨物預(yù)售環(huán)節(jié)發(fā)生了應(yīng)稅行為，房地產(chǎn)預(yù)售也應(yīng)是同理邏輯，故預(yù)售行為屬于應(yīng)稅行為范疇。
二、已發(fā)生應(yīng)稅行為但尚未觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)的期間開具（有稅率）增值稅發(fā)票是否違規(guī)？
這個問題參見作者先前發(fā)表的《增值稅發(fā)票開具之“薛定諤的貓”》一文，作者觀點：經(jīng)營業(yè)務(wù)/應(yīng)稅行為已發(fā)生但尚未觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)的期間開具（有稅率）增值稅發(fā)票應(yīng)認(rèn)為是合規(guī)，只需承擔(dān)“提前觸發(fā)納稅義務(wù)”的不利后果。
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