“十二五”規劃已進入最后一年，“營改增”進一步擴圍勢在必行。目前尚未納入“營改增”的行業僅剩生活服務業、建筑業、房地產業和金融業。其中房地產行業“營改增”呼聲最高，影響也最大。房地產企業對“營改增”有喜也有憂。
2015“營改增”收官,房地產面臨三大稅務風險 房地產行業鏈條長“營改增”需細思量
建筑安裝、房地產“營改增”機遇與挑戰
一喜如果抵扣充分，稅負將會降低。房地產開發成本涉及土地、建筑安裝、政府規費、拆遷安置、供電配套、規劃設計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財務費用等諸多項目。如果上述內容均能充分抵扣，形成完整的抵扣鏈條，“營改增”后房地產企業的增值稅稅負有可能降低。特別是土地成本和相關規費，如果規定允許房地產企業憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，則解決了房地產企業進項抵扣的主要問題。一直以來，土地成本及相關規費占房地產企業成本的比例較高，在“地王”頻出的一、二線城市尤為明顯。對于設計、廣告等支出，相關行業已先行“營改增”，可以取得增值稅專用發票抵扣進項了。
二喜前期預售納稅少，資金更充裕。由于房地產開發業務的特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持正常運轉。房地產企業一般采用預售方式，在確認預售收入的當期就要按5%的稅率繳納營業稅。營業稅是房地產企業預售階段不可忽視的資金支出?！盃I改增”后，一般房地產項目土地購置、前期工程等業務發生在先，會產生大量的進項稅，前期預售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅。這將減少企業前期的資金支出，讓企業有更加充裕的資金。
三喜加強財務核算，提高管理水平。“營改增”對房地產企業會計核算和財務管理的要求較高。以“營改增”為契機，可以加強會計核算，提升管理水平。營業稅按銷售額乘以5%稅率即可，非常簡單；“營改增”后需要準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，財務核算要求相對較高。財務部門應加強會計核算和財務管理，并及時對銷售、工程招投標等環節向公司提出合理的涉稅建議。優先與能提供抵扣憑證的企業合作，盡量取得增值稅專用發票，達到合理降低稅負、降低成本、降低風險的“三降”目的。
在喜的同時，房地產企業對“營改增”還有一些擔憂。
一憂稅率提高抵扣不足，稅負會增加。相關專家表示，房地產企業屬于資本密集型企業，不屬于鼓勵發展的現代服務業，稅率應該會比較高?！盃I改增”之前銷售不動產營業稅稅率為5%，如果銷售房地產的稅率定為11%，直觀上看稅率提高了。實際上“營改增”之后，雖然可以抵扣進項稅款，但土地出讓金、相關規費等能否抵扣尚不明確，如果抵扣不足，稅負勢必會提高，這是房地產企業普遍擔憂的。
二憂抵扣憑證難以取得，影響進項抵扣。增值稅主要以增值稅專用發票等為進項抵扣憑證，要求比較嚴格。房地產企業支付土地出讓金，一般會取得國土部門開具的財政監制專用票據，能否據以抵扣進項稅額，是個問題。這類財政監制專用票據相對規范，可信度較高，建議作為計算抵扣進項稅額的憑證?；蛘哂蓢恋炔块T開具增值稅專用發票，作為房地產企業的進項抵扣憑證。另外還有一些公共配套設施等政府規費，在成本中比例也不低，各地規費的種類、范圍、比例不盡相同，也沒有土地出讓金那么嚴格和規范。政府規費的票據能否抵扣、如何抵扣，房地產企業也比較擔憂。
三憂土地增值稅問題，可能重復征稅?！盃I改增”后如果增值稅與土地增值稅并存，房地產企業擔憂會導致重復征稅。房地產企業增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊。土地增值稅除了稅金扣除和加計20%扣除外，其他成本費用類的扣除基本和增值稅進項扣除項目一樣。兩個稅種增值額的重疊部分，分別用不同的稅率計算方式計算稅額，存在重復征稅。
四憂存量房產土地，能否抵扣稅款。存量房產和存量土地是影響“營改增”后房地產企業稅負增減的一個重要因素?！盃I改增”前房地產企業有一定的儲備土地和存量房產，尤其是當前房產滯銷的形勢下，相當一部分企業庫存房產數量較大?！盃I改增”后，存量房產和土地無進項可以抵扣，而房產銷售如果執行11%的稅率，將產生大量的應納增值稅，房地產企業難以承受。 |
