房地產公司開發用地的土地使用稅什么時候停止交納？對于這個問題，國家層面并沒有明確的文件規定，完全由各地稅務機關各自掌握。就我的工作經驗而言，房地產公司開發用地的土地作用稅停征時點分以下三種：
（1）開發項目取得預售許可證，整個項目用地即停征土地使用稅，采用這種方法的較少，如蘇州工業園區即采用這種方法。
（2）根據小業主辦出土地證的面積停止征收相對應面積的土地使用稅。江蘇北部的一些城市采用這種方法。
（3）根據簽訂合同的銷售面積占（預售許可證載明的）全部可售建筑面積的比例分攤出已銷售的土地面積，停止征收對應面積的土地使用稅。
需要說明的是，以上三種方法是稅收實踐中形成的經驗總結，僅屬于稅務機關的征管習慣。在實踐操作過程中，需尊重企業所在地稅務機關的管理習慣。（朱光磊：《房地產稅收面對面：實務與案例》，機械工業出版社，2013年1月第一版，第14頁）
上述論述有一定的道理，但從國家稅法規定上講，房地產開發企業何時終止城鎮土地使用稅的納稅義務并非無跡可尋。
《城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第645號）第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。《國家稅務局關于檢發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》[（1988）國稅地字第15號]明確，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。因此，城鎮土地使用稅以擁有人繳納為原則，代管人或實際使用人繳納為補充。
根據《財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。從上述規范性文件的規定可以看出，一般情況下，城鎮土地使用稅納稅義務于土地交付或簽訂相關合同次月起至房產、土地的實物或權利狀態發生變化當月止。這里的關鍵是，如何確定房產、土地的實物或權利狀態發生變化的時點。
房產或土地實物狀態發生變化主要是指房產或土地滅失或因其他原因導致不能使用的情況，屬于特殊情形，而權利狀態發生變化屬于交易的一般情況。所謂權利狀態發生變化，應當理解為納稅義務人在不再“使用土地”，一般是指房產或土地的所有人或使用人發生了變化，交易一方納稅義務終止之時即是另一方納稅義務產生之日。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）規定：
一、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮土地使用稅。
二、購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征城鎮土地使用稅。
三、出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征城鎮土地使用稅。
再結合上述《財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，我們可以得出以下結論：
一、房地產開發企業轉讓土地使用權的，應當自土地交付次月或轉讓合同簽訂次月起終止納稅義務；
二、房地產開發企業轉讓新建商品房的，應當自房屋交付使用次月起終止納稅義務；
三、房地產開發企業轉讓存量房的，應當自房屋辦理權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起終止納稅義務；
四、房地產開發企業出租、出借房產的，自交付出租、出借房產之次月起終止納稅義務。
綜上所述，房地產開發企業終止城鎮房地產稅納稅義務，一般應當自交付房產或土地之次月起終止納稅義務；特殊情況下，以簽訂相關合同或有權機關簽發權屬證書之次月起終止納稅義務。當然，正如朱著所述，城鎮土地使用稅屬于地方稅種，地方稅務機關在執法過程中擁有更大的話語權，實踐中如涉及金額不大，應以尊重當地稅務機關的征管習慣為妥。 |
