案情簡介：近期，某稅務機關對一家政府投資的房地產企業實施納稅評估時發現：該單位主要從事拆遷安置房建設和銷售業務，企業按照當地政府要求，與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協議》，以產權調換方式為主并結合按質作價、互找差價、作價補償等方法，安置規劃區內被拆遷戶。該企業在申報繳納銷售不動產營業稅時以向被拆遷戶實際收取價款為計稅依據。主管稅務機關核實企業相關業務后，以同類住宅房屋成本價為計稅依據重新核定產權調換等面積部分的營業稅，以同類住宅房屋的市場價重新核定超過拆遷面積部分的營業稅，并補繳營業稅26716750.4元、城建稅1870172.53元、教育費附加801502.51元、地方教育附加503685.21元。
稅法分析：拆遷安置房的建設與銷售大多是政府成立的房地產企業操作的，因拆遷安置房情況復雜、企業財務人員業務水平參差不齊、對拆遷安置房稅收政策掌握不清，大多數從事拆遷安置房建設的房地產企業都是按向被拆遷人實際收取的補價作為計稅依據繳納營業稅及附加，對拆遷償還等面積安置房部分未繳納營業稅。
國稅函[2007]768號文件明確了房地產企業對被拆遷戶實施房屋產權調換時如何繳納營業稅的問題：房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益交換，房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給被拆遷戶，并獲得相應的經濟利益，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。由于產權調換沒有現金交易，涉及營業稅計稅營業額的確認問題，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅;對償還面積超過拆遷面積的部分，應當按照市場價作為營業稅計稅依據。 |
