浙江省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的公告 為進一步規范統一我省房地產開發企業土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<</font>土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發[2009]91號(以下簡稱《清算規程》)等規定，現就土地增值稅清算管理有關問題公告如下：
一、土地增值稅項目登記和納稅申報
(一)開發項目情況登記
新開發的房地產開發項目，納稅人應在首次報送《土地增值稅預繳納稅申報表》時，同時填報《房地產開發項目情況登記表》；已開始銷售的房地產開發項目，納稅人應于本公告施行后的2個月內補報《房地產開發項目情況登記表》。
(二)開發項目納稅申報
1、預繳申報：從事房地產開發的納稅人，對其開發項目全部峻工結算前轉讓房地產取得的收入，按月預征土地增值稅。納稅人應在次月15日內向主管地稅機關報送《土地增值稅預繳納稅申報表》及其他相關資料，辦理預繳納稅申報。
2、清算申報：符合清算條件的開發項目，納稅人應按照清算管理的有關規定辦理清算申報，向主管地稅機關報送《土地增值稅清算納稅申報表》及其他相關資料。
3、清算后申報：已完成清算的項目，對其開發項目尾盤銷售所發生的轉讓收入，應按月進行納稅申報，并在次月15日內向主管地稅機關報送《土地增值稅已清算項目后續銷售納稅申報表》。
二、土地增值稅清算受理
(一)對于符合《清算規程》第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理紙質清算申報，并提供《清算規程》第十二條規定的清算資料。對于符合《清算規程》第十條規定的可清算項目，納稅人應當在符合可清算條件之日起15個工作日內書面報告主管稅務機關，并附報符合可清算條件的有關證明材料，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到《稅務事項通知書》之日起90日內辦理紙質清算申報，并提供《清算規程》第十二條規定的清算資料。
納稅人申請享受“建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅”優惠，應在辦理土地增值稅清算申報時，一并填報《稅費優惠辦理登記表》。
(二)主管稅務機關收到納稅人紙質清算申報，應及時對清算項目是否符合清算條件、報送資料是否齊全等情況進行初審，并在10個工作日內(納稅人補正材料時間不計算在內)做出是否受理的決定。
1、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料齊全完備的，予以受理；
2、對清算項目符合清算條件、但報送的清算資料不全的納稅人，應制作《補正材料告知書》，要求納稅人在主管稅務機關規定期限內補報相關資料，納稅人在規定期限內補齊清算資料后，予以受理；
3、對不符合清算條件的項目，不予受理。
(三)納稅人未按照規定的期限辦理清算手續，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。
三、土地增值稅清算審核
(一)土地增值稅納稅人是土地增值稅的清算主體，對其清算申報的真實性、準確性和完整性負責，并承擔相應法律責任。
(二)主管稅務機關受理納稅人清算申報后，一般應在90個工作日內完成清算審核工作。情況復雜確需延長清算審核時間的，經縣級以上地方稅務局局長批準，可以延長。
(三)對符合土地增值稅清算條件的項目，主管稅務機關按照《清算規程》的有關規定進行審核，在清算審核中發現涉稅嫌疑問題，可針對具體問題約談納稅人，納稅人應配合主管稅務機關就清算項目審核中存在的有關問題進行解釋、說明、舉證，并提供相關證明材料。
(四)主管稅務機關在土地增值稅清算過程中，發現清算項目符合《清算規程》第三十四條規定的核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。
(五)主管稅務機關審核結束后，應及時下達《稅務事項通知書》，將清算審核結果書面通知納稅人，由納稅人在主管稅務機關規定的時限內重新辦理土地增值稅清算申報，并做好補、退稅工作。
對符合“建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅”優惠政策的項目，主管稅務機關應在清算審核結束后的7個工作日內完成備案登記工作，并告知申請人。
四、土地增值稅清算核定征收
1.對按核定征收方式進行清算的項目，主管稅務機關應采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等因素，按不同類型房產分別進行評估，并經主管稅務機關審核合議，區分不同類型房產核定應征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。
2.主管稅務機關審核結束后，應及時下達《稅務事項通知書》，將清算審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
3.對納稅人取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的、將生地變為熟地后轉讓的，原則上不得核定征收。
五、四項開發成本核定
在計算土地增值稅時，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等“四項開發成本”應按實際發生額據實扣除。房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的“四項開發成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述“四項開發成本”的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由各主管地方稅務局確定。
六、本公告自2015年3月1日起施行，即自2015年3月1日起，納稅人到主管稅務機關辦理清算申報的清算項目應按本公告規定執行。
