近來，某市地稅局在稅收專項(xiàng)檢查時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)從1.6萬元的城鎮(zhèn)土地使用稅差異入手深究細(xì)查，成功查處應(yīng)繳未繳稅款3524萬元。
露餡：城鎮(zhèn)土地使用稅比對(duì)現(xiàn)疑點(diǎn)
對(duì)某房地產(chǎn)企業(yè)2012年～2014年的納稅情況進(jìn)行評(píng)估時(shí)，該局發(fā)現(xiàn)企業(yè)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅金額不一致，后兩年的納稅金額減少了約1.6萬元。這點(diǎn)小差異對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾千萬元的納稅情況來說九牛一毛，很容易被忽視。
正是上述小問題引起了檢查人員的注意，在未交房的情況下，土地使用稅不應(yīng)該減少，是不是由于財(cái)務(wù)人員的計(jì)算錯(cuò)誤所致呢？檢查人員立即聯(lián)系企業(yè)財(cái)務(wù)人員，通過約談詢問，財(cái)務(wù)人員解釋并不是計(jì)算錯(cuò)誤，而是由于辦證面積比土地出讓合同面積小所致。財(cái)務(wù)人員的解釋表面上看似合理，卻觸碰到了檢查人員的敏感神經(jīng)。通常來說，開發(fā)用地一般都是經(jīng)過“招、拍、掛”程序，土地面積是經(jīng)過嚴(yán)格測量的，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)不一致問題。
為了把事情弄得水落石出，對(duì)其進(jìn)行立案檢查。在調(diào)取該企業(yè)的有關(guān)資料中，發(fā)現(xiàn)土地出讓合同與土地使用證的面積并無差異，從而印證了案前稅務(wù)評(píng)估人員的前期預(yù)判。檢查人員把工作重點(diǎn)放在土地成本科目上，在與土地出讓合同金額比對(duì)時(shí)，驚奇地發(fā)現(xiàn)賬面上的土地價(jià)款比土地出讓合同的金額要小得多。通過進(jìn)一步追查土地的初始入賬憑證和查閱企業(yè)章程，檢查人員查實(shí)該企業(yè)實(shí)收資本構(gòu)成里面包括的一塊土地。隨著檢查的逐漸深入，迷霧被揭開。原來，該企業(yè)成立時(shí)，股東以一塊土地作價(jià)8070萬元入股，因?yàn)樵摰貕K周邊配套不完善一直閑置未開發(fā)，于2012年12月與政府進(jìn)行了土地置換，原有的土地面積為80畝，置換后的土地面積為76畝，兩塊土地按評(píng)估價(jià)置換，原土地評(píng)估價(jià)為1.63億元，新土地價(jià)格為2.22億元，涉及補(bǔ)繳土地出讓金5900萬元。通過向國土部門調(diào)取該企業(yè)土地交易的相關(guān)資料核實(shí)，證實(shí)了土地置換的事實(shí)。
博弈：稅法理解偏差成焦點(diǎn)
事實(shí)查清了，但稅企雙方就土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅的稅收法規(guī)理解不一成為爭論焦點(diǎn)。焦點(diǎn)一：土地增值稅。企業(yè)方認(rèn)為，原有土地屬于政府收回性質(zhì)，適用土地增值稅暫行條例第八條第二款及土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條的免征規(guī)定。
檢查人員認(rèn)為，該企業(yè)不能提供原有土地被收回是因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要的資料，因而即使是土地被政府收回，也不符合免征條件，應(yīng)按規(guī)定依法征稅。該企業(yè)原有土地的成本為8070萬元，評(píng)估價(jià)1.63億元，原有土地未進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅2900萬元。
焦點(diǎn)二：企業(yè)所得稅。企業(yè)方認(rèn)為，該土地置換應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）第十三條來處理，不繳納企業(yè)所得稅。檢查人員認(rèn)為，根據(jù)該公告第三條規(guī)定，企業(yè)無法提供屬于政策性搬遷的證明資料，不符合政策性搬遷的條件，應(yīng)按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅418萬元。
焦點(diǎn)三：契稅。企業(yè)方認(rèn)為，該項(xiàng)土地置換業(yè)務(wù)適用契稅暫行條例細(xì)則第十條的規(guī)定，應(yīng)按補(bǔ)繳的土地出讓金繳納契稅。檢查人員認(rèn)為，根據(jù)契稅暫行條例細(xì)則第六條第四款規(guī)定，土地使用權(quán)交換，指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為，該企業(yè)土地置換是土地使用者與土地所有者的交換，不適用契稅暫行條例細(xì)則第十條規(guī)定，應(yīng)按新土地合同金額來繳納契稅，應(yīng)補(bǔ)繳契稅206萬元。
經(jīng)過稅企雙方博弈，企業(yè)法定代表人對(duì)稅務(wù)稽查結(jié)果無異議，按規(guī)定補(bǔ)繳相關(guān)稅款共計(jì)3524萬元，為該案畫上了一個(gè)圓滿句號(hào)，為稅務(wù)稽查工作從小差異入手查處大案提供了一個(gè)成功的范例。
