廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局存量房評估辦法
第一條 為了加強存量房交易的稅收征管，保障國家稅款及時足額入庫，維護納稅人的合法權(quán)益，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》（財稅[2009]100號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于開展房地產(chǎn)模擬評稅工作的通知》（國稅發(fā)[2010]4號）、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅[2010]105號）和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅[2011]61號）的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于廣西壯族自治區(qū)各級地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作。
第三條 存量房評估應(yīng)符合科學(xué)性、規(guī)范性、統(tǒng)一性和實用性的原則要求。
存量房評估應(yīng)遵循下列原則：合法性原則,統(tǒng)一規(guī)范原則,估價時點原則,公平效率原則。
第四條 評估方式主要以市場比較法理論為基礎(chǔ)，以計算機手段為依托，采用批量評估為主，個案評估為補充的方式進(jìn)行。
第五條 納稅人對存量房交易價格評估結(jié)果有爭議的，按《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局存量房評估計稅價格爭議處理辦法（試行）》的規(guī)定進(jìn)行處理。
第六條 市場比較法的適用對象是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期、存在著較多類似的房地產(chǎn)交易實例的房地產(chǎn)。結(jié)合同一地區(qū)的房地產(chǎn)交易情況，已建成的居住用房適用市場法評估。
第七條 市場比較法是應(yīng)用替代原理，通過市場上類似房地產(chǎn)的正常成交價格來推斷評估對象的評估價值的方法。整體評估房地產(chǎn)的價值，以房產(chǎn)與土地的結(jié)合價值為評估目標(biāo)。
第八條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)成立存量房評估領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室機構(gòu)下的專家小組，建立評估專家聯(lián)席會議工作制度，指導(dǎo)、審議片區(qū)和小區(qū)的劃分、標(biāo)準(zhǔn)房、修正系數(shù)的論證選取等工作。
第九條 片區(qū)的劃分
每個設(shè)區(qū)的市經(jīng)過調(diào)查，結(jié)合實際情況將本市范圍的縣（市、區(qū)）按地域和價格區(qū)間劃分為不同的片區(qū)。
片區(qū)按下列方法之一劃分：1.按稅收管轄權(quán)進(jìn)行劃分，一般只考慮到縣（區(qū)）分局的管轄范圍；2.運用道路網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行區(qū)分，也就是邊界區(qū)分要求按有明確名稱的道路進(jìn)行劃分；3.按經(jīng)濟繁榮程度不同進(jìn)行劃分；4.按地理位置相近原則進(jìn)行劃分；5.每個片區(qū)應(yīng)有2個或2個以上小區(qū)。
片區(qū)的劃分應(yīng)做到無遺漏、無空白、不重疊。
第十條 小區(qū)的劃分
在片區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分區(qū)，每個片區(qū)劃分為2個以上小區(qū)。每個小區(qū)設(shè)置一個16位數(shù)字代碼，其中：前2位為地市代碼，3－4位為縣（區(qū)）代碼，5－8位為路段代碼，9－12位為片區(qū)代碼，13－16位為小區(qū)代碼。
同一小區(qū)要求房屋類型相差不大、經(jīng)濟繁榮程度比較接近、地理位置分布相鄰。如有需要，可以單幢樓房作為一個小區(qū)。
第十一條 采集、選取和確定標(biāo)準(zhǔn)房
（一）每個小區(qū)選取相應(yīng)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)房實例。標(biāo)準(zhǔn)房實例應(yīng)符合以下條件：
1.與所在小區(qū)內(nèi)的其他住房是相同房屋類別。
2.與所在小區(qū)內(nèi)的其他住房建筑結(jié)構(gòu)相同。
3.標(biāo)準(zhǔn)房實例的交易日期應(yīng)在1年以內(nèi)。
4.標(biāo)準(zhǔn)房實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能修正為正常成交價格。
沒有標(biāo)準(zhǔn)房實例的，選用按上述原則選取標(biāo)準(zhǔn)房價格。標(biāo)準(zhǔn)房案例信息的采集，由地方稅務(wù)部門自行采集，也可以通過政府采購方式委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進(jìn)行。
（二）根據(jù)每幢住宅樓層數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)樓層。一般以樓層中間層為標(biāo)準(zhǔn)樓層。
（三）信息采集單位通過調(diào)查、數(shù)據(jù)信息采集、分析，在每個小區(qū)范圍內(nèi)選擇標(biāo)準(zhǔn)房實例，進(jìn)行計算分析，形成標(biāo)準(zhǔn)房及標(biāo)準(zhǔn)樓層價格和各樓層之間修正系數(shù)（或修正額）的意見。經(jīng)過存量房評估領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審定后，用于市場比較法進(jìn)行房屋價值評估。
第十二條 計算確定基準(zhǔn)價
選取標(biāo)準(zhǔn)房實例之后，對這些標(biāo)準(zhǔn)房實例的成交價格進(jìn)行修正系數(shù)換算處理，以單位平方米售價為小區(qū)房屋基準(zhǔn)價，面積為建筑面積。
原則上基準(zhǔn)價每半年調(diào)整一次。當(dāng)存量房價格受市場影響波動較大時，應(yīng)及時調(diào)整基準(zhǔn)價。
第十三條 求取房地產(chǎn)評估價格
在計算房地產(chǎn)存量房交易評估價格時，采用修正系數(shù)連乘的形式，可直接確定為：
評估價格=（基準(zhǔn)價＋樓層因素修正系數(shù)）×（1±交易日期因素修正系數(shù)）×（1±朝向因素修正系數(shù)）×（1±使用年限因素修正系數(shù)）×（1±景觀因素修正系數(shù)）×（1±商鋪因素修正系數(shù)）×（1±建筑類型因素修正系數(shù)）×（1±其它因素修正系數(shù)）
即：
評估價格V=（基準(zhǔn)價＋S×N）×（1±T%）×（1±R%）×（1±L%）×（1±X%）×（1±F%）×（1±H%）×（1±Z%）
房地產(chǎn)評估值=評估價格×待估價對象的建筑面積=V×M
V——單位面積評估價格
S——樓層因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)
N——與標(biāo)準(zhǔn)房的樓層差
T%——交易日期調(diào)整中從正常成交日期到存量房交易價格申報評估時點可比實例價格漲跌的百分率
R%——朝向因素修正系數(shù)
L%——使用年限因素修正系數(shù)
X%——面臨景觀因素修正系數(shù)
F%——商鋪因素修正系數(shù)
H%——建筑類型因素修正系數(shù)
Z%——其它因素修正系數(shù)
M——待估價對象的建筑面積
第十四條 增量房交易需進(jìn)行評估計稅的，參照本辦法執(zhí)行。
第十五條 本辦法自2012年3月1日起實施。
