近一段時(shí)間以來(lái)，由于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的變化，很多中小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被兼并收購(gòu)，其股東退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。目前企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要方式有股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔ诮?xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)Ｄ壳按蠖鄶?shù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)推出案例都是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行交易的。例如，近期杭鋼集團(tuán)向萬(wàn)科轉(zhuǎn)讓下屬8家房地產(chǎn)公司大部分股權(quán)，價(jià)值17.8億，再例如，近年以并購(gòu)著稱(chēng)的融創(chuàng)中國(guó)的大部分并購(gòu)項(xiàng)目都是以股權(quán)收購(gòu)的方式進(jìn)行的。
仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓在稅務(wù)成本上是對(duì)收購(gòu)方不利的收購(gòu)方式。雖然以在建工程轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行并購(gòu)，收購(gòu)方的稅務(wù)成本較小，但是由于政策的限制，或者相關(guān)手續(xù)辦理時(shí)間較長(zhǎng)等原因，這種并購(gòu)方式可能難以實(shí)施，因此很多項(xiàng)目只能以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)達(dá)到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。
以轉(zhuǎn)讓在建工程的方式退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓方主要需要繳納的稅費(fèi)主要包括，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等；收購(gòu)方收購(gòu)以及繼續(xù)開(kāi)發(fā)出售需要繳納的稅費(fèi)主要包括，契稅、印花稅，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。這種轉(zhuǎn)讓方式的優(yōu)點(diǎn)在于收購(gòu)方的收購(gòu)成本能夠在未來(lái)項(xiàng)目建成銷(xiāo)售是在土地增值稅和企業(yè)所得稅成本項(xiàng)目扣除。不足之處在于，政策限制很多，時(shí)間成本和不確定成本較高。
以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓方主要需要繳納的稅費(fèi)主要包括，企業(yè)所得稅、印花稅等；收購(gòu)方收購(gòu)時(shí)主要需要繳納的稅費(fèi)是印花稅等；繼續(xù)開(kāi)發(fā)完成出售時(shí)主要繳納，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，對(duì)于退出方是非常有利的，有可能避免繳納土地增值稅和增值稅，即能夠節(jié)約稅務(wù)成本又相對(duì)比較便利。但是轉(zhuǎn)讓方也存在被判定為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式達(dá)到銷(xiāo)售房地產(chǎn)的目的，從而被要求繳納土地增值稅等的可能性。
對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，采用股權(quán)收購(gòu)的方式比較不利的原因，一方面，股權(quán)收購(gòu)時(shí)的高溢價(jià)，不能在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)作為成本抵扣，只能留在未來(lái)股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)扣除，占用大量資金成本；另一方面，被收購(gòu)公司未來(lái)銷(xiāo)售房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可扣除的成本是原始的取得成本，增值空間較大，可能面臨繳納較多的各項(xiàng)稅收。
那么，如果在建工程采用股權(quán)退出的方式，收購(gòu)方有什么稅務(wù)籌劃方法呢？
第一，通過(guò)調(diào)整轉(zhuǎn)讓價(jià)格上達(dá)到分配稅負(fù)的效果。首先，測(cè)算轉(zhuǎn)讓雙方股權(quán)轉(zhuǎn)讓比資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能多負(fù)擔(dān)的稅負(fù)；其次，通過(guò)改變股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，出讓方可以向收購(gòu)方讓渡部分轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)利益，達(dá)到雙方利益的平衡點(diǎn)。這個(gè)方法是有相應(yīng)經(jīng)濟(jì)依據(jù)的，因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓通常轉(zhuǎn)讓的是在建工程資產(chǎn)，其中不包括負(fù)債，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓則主要是標(biāo)的公司包括負(fù)債在內(nèi)的凈資產(chǎn)價(jià)值。所以只看對(duì)價(jià)的話(huà)，單純轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的價(jià)格要高于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。
從本文開(kāi)頭所舉的例子可以看出，萬(wàn)科收購(gòu)了8個(gè)項(xiàng)目大約65%的股權(quán)，支付對(duì)價(jià)是17.8億，單看價(jià)格并不太高，可能也有這一層考慮因素在內(nèi)。
第二，收購(gòu)方可以把股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓結(jié)合起來(lái)籌劃。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在有條件的情況下（比如預(yù)計(jì)銷(xiāo)售毛利很高等）通過(guò)再次實(shí)施在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)猛恋卦鲋刀惓世圻M(jìn)的計(jì)稅特點(diǎn)，消化過(guò)高的增值收益。但是，要實(shí)施這樣的籌劃難度并不小，首先需要能夠較準(zhǔn)確測(cè)算未來(lái)收益；其次，股權(quán)收購(gòu)比例越高，再實(shí)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓越有利。
