問：《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為受到預收款的當天。現在房地產開發企業銷售房屋時普遍存在未簽訂售房合同以前就收取訂金、定金、意向金、看房費等預收性質的款項，這些款項是否應該按照上述規定在預收的當天就確認納稅義務？
另外，企業收取的合同更名費應按“服務業”還是按“銷售不動產”稅目繳納營業稅？
答：參考《河北省地方稅務局關于印發<營業稅營業額管理規范>的通知》（冀地稅函[2011]43號）第九十四條規定，采用預收款方式的，以預收金額為營業額。房地產開發企業在開發、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，均屬于預收性質的款項。
《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
《營業稅暫行條例實施細則》第十四條規定，納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。
依據上述規定，房地產開發企業在開發、銷售商品房過程中，收取訂金、定金、意向金、看房費等，均屬于預收性質的款項，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。如果上述訂金、定金、意向金、看房費等預收性質的款項發生退款行為，已征營業稅可以從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。
《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，……
根據上述規定，企業收取的合同更名費，如果是向實際購房人收取，屬于價外費用一并計入“銷售不動產”繳納營業稅；如果向購房人以外的其他單位或者個人收取，應按“服務業”繳稅。
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