房地產企業是處在一個非常特殊的行業，整個經營圍繞著項目推進和實施，整個納稅管理及稅收籌劃也必須圍繞項目進行。現將項目納稅籌劃整體思路進行分析，希望起到拋磚引玉作用。
一、納稅管理與稅收籌劃的基本原則與底線
房地產企業，尤其是國有地產企業和上市公司，納稅管理和籌劃的基本原則是合法、合理，所有的思路與方案不能違背稅法和相關法律規定，同時所有思路和方案必須緊扣經營活動，具備經營上的合理性，不能自圓其說的思路和方案沒有任何價值。
我們提煉出房地產項目納稅管理和籌劃的五大類關鍵節點：設計階段的關鍵節點；預算階段的關鍵節點；核算階段的關鍵節點；完工標準的設計節點；工程管理的關鍵節點。
二、設計階段的關鍵節點
根據土地增值稅規定，普通住宅在土增清算中增值率不超過20%的情況下，可以享受免征土地增值稅優惠政策，在整體銷售收入中洋房占到45%，那么在設計階段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力爭取享受普通住宅優惠。
三、預算節點的關鍵節點
房地產項目管理的核心是預算管理，納稅管理也不例外。由于房地產項目交稅分為完工前和完工后兩大階段，交稅模式完全不同，因此必須在開始就預估最終完工后的結果。具體實施節點如下：
1、做好初步測算
根據實際情況，結合成本造價情況、收入預估情況作出初步預算，對于未來項目的最終稅負情況和利潤情況進行盡可能詳盡的測算，發現問題，做到心中有數。
2、針對問題進行調整
找到預算中發現的問題，前期可以調整的馬上調整，需要后期逐步實施的也要做好計劃，盡量打提前量，切忌發生后生硬調整。
3、實施過程動態管理
預算不是死的，是一個動態管理過程，預算實施中根據實際情況的變動，如銷售收入和價格變化，成本情況變動，費用情況變動等進行動態調整，確保在預算指導下實現財務的風險可控，納稅的節奏可控，從而實施項目管理和納稅管理。
四、核算階段的關鍵節點
核算是整個納稅管理和籌劃的最關鍵節點，也是風險管理的最關鍵階段，具體可考慮以下思路：
1、財務核算框架的規范完善
依據會計和稅法要求搭建財務核算框架，規范核算制度和流程，確保財務能夠將風險消化在日常工作中。
2、成本證據鏈條的規范完善
稅務機關看待企業，無法追溯到事件發生當期，只能依據企業財務的證據鏈條進行判斷，以成本為例：
——合同簽署要關注主體、標的、發票、報價、違約、時間等涉稅條款的風險；
——支付款項要關注三流合一規范要求和時間節點的風險控制；
——發票取得應關注發票類型、取得時間、真假甄別；
——進度驗收應關注相關驗收資料、各方簽字、審批流程；
——決算報告應關注同合同的關聯，增量的合理性。
3、成本分攤的技巧與籌劃
不同業態之間成本如果平均分配，容易導致土地增值稅的多交，如果在普通住宅和其他商品房之間進行合理分配，會有效降低土地增值稅稅負。
五、完工標準的關鍵節點
完工節點是房地產項目交稅的分水嶺，完工前基本是預征，完工后將面臨清算，稅務機關對于完工的把握非常敏感，企業常常出現失誤。
我們的建議是，在合法合理的情況下，盡量將完工標準有效推遲，為企業成本核算和票據獲得留足時間，避免在準備不足情況下面臨稅務機關清算。比如，竣工驗收和交房的時間節點盡量不要放在年末，年初一定優于年末。
六、工程管理的關鍵節點
成本是房地產企業稅負最重要的影響因素，在收入不變的情況下，成本同時影響增值稅、土地增值稅和企業所得稅的繳納。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何確保成本、收入的平衡是關鍵，這一點需要前面所述的預算管理來配合，甚至需要對應的關聯公司來配合，具體實施力度和效果根據企業具體情況而定。
每家公司具體項目情況、內部管理情況、公司決策層想法和詳細數據均不同，但納稅籌劃的思路大同小異，上述內容僅做拋磚引玉，希望能幫助財務人員理清思路，面對稅收籌劃胸有成竹。
