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| 財稅[2016]140號文關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)差額扣稅政策新規(guī)的解讀與分析 |
| 發(fā)布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數(shù)：2990 |
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| 財稅[2016]140號文七、八條是對房地產(chǎn)企業(yè)利好政策——差額扣除政策的補充規(guī)定。第七條是明確土地補償費等取得土地環(huán)節(jié)的特定費用可以抵減銷售額的問題，第八條是規(guī)定設(shè)立的項目公司土地價款可以抵減銷售額必須符合的前提條件。這兩條規(guī)定包括其中政策不確切之處對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利弊影響極大，現(xiàn)對其解讀分析如下。
一、關(guān)于土地補償費等取得土地費用可以抵減銷售額問題
第七條規(guī)定：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
分析與思考：
1、文件未明確“土地前期開發(fā)費用”的具體內(nèi)容，首先產(chǎn)生的一個疑問是，“向政府部門支付的”定語限定不限定“土地前期開發(fā)費用”。
若不限定，那么就是“土地前期開發(fā)費用”，可以理解為土地一級開發(fā)的前期費用。那么，不但包括向政符部門繳納的規(guī)費，還包括“七通一平”的費用，即由毛地開發(fā)成熟地的費用。
若限定，那么就是“向政府部門支付的土地前期開發(fā)費用”，可以理解為土地開發(fā)前期向政府部門繳納的規(guī)費，特別是“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費”等。
我們理解應(yīng)該是限定為“向政府部門支付的”，理由是：在開發(fā)企業(yè)的成本中，受讓的土地成本不能取得進項扣稅憑證，同樣，繳給政府部門的各種規(guī)費金額較大，同樣不能取得扣稅憑證，而如果支付土地一級開發(fā)的前期費用，應(yīng)該是可以取得專用發(fā)票抵扣進項的。
支付給政府部門的前期規(guī)費可以參考蘇地稅函[2011]81號文規(guī)定，項目如下：
序號
費用名稱
收費標(biāo)準(zhǔn)
費用類別
使用票據(jù)
歸集方向
1
土地登記費
企業(yè)土地使用面積在1000平方米（含1000平方米）以下每宗地收110元，每超過500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過4萬元
行政事業(yè)性收費
財政票據(jù)
取得土地使用權(quán)所支付的金額
2
土地復(fù)墾費
2000元/畝
行政事業(yè)性收費
財政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本（復(fù)墾土地經(jīng)驗收合格后,退還土地復(fù)墾費，退還的不得扣除）
3
農(nóng)業(yè)重點開發(fā)建設(shè)資金
蘇南2400元/畝；蘇中2000元/畝；蘇北1600元/畝
政府性基金
財政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
4
新菜地開發(fā)建設(shè)資金
教師建房和拆遷復(fù)建房0.5萬/畝,商品房建設(shè)1萬元/畝（征用重點保護區(qū)域辦蔬菜基地加倍）
政府性基金
財政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
5
城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費
縣城75元/㎡，中等城市90元/㎡，大城市105元/㎡，南京市150元/㎡；在建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行各類工程建設(shè)的單位和沿街建筑的個人，20-50元/㎡，對農(nóng)民在建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建住房免收
政府性基金
財政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
6
墻體材料專項基金
按10元／平方米預(yù)收，視新型墻材使用情況，按比例退還。不便計算建筑面積的按預(yù)計用磚量繳納，標(biāo)準(zhǔn)為每0.05元/塊
政府性基金
財政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
7
人防易地建設(shè)費
2400－2800元／平方米
行政事業(yè)性收費
財政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
8
人防建設(shè)經(jīng)費
上年末職工在冊人數(shù)每人每年繳納13-15元
行政事業(yè)性收費
財政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)費用
9
城市道路占用挖掘費
建設(shè)性占道一個月內(nèi)0.2-0.3元/日.㎡，超過一個月可以逐步提高收費標(biāo)準(zhǔn)，但最高不超過100%
行政事業(yè)性收費
財政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
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