問(wèn)：依據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件，地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，容積率低于0.5，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，地價(jià)是按平均單價(jià)計(jì)算嗎？高于0.5的，是全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值嗎？如果全部計(jì)入，但廠區(qū)內(nèi)的道路、綠化、料場(chǎng)等構(gòu)筑物占地面積也要計(jì)入，不是與房產(chǎn)稅的稅法有悖嗎？
答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第三項(xiàng)關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，房產(chǎn)原值應(yīng)包括土價(jià)。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。具體在計(jì)算時(shí)應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍占總用地面積的比例，分?jǐn)傆?jì)算土地價(jià)款，將其計(jì)入房產(chǎn)原值；在確定應(yīng)計(jì)稅的容積率時(shí)已考慮道路、綠化等占地因素的影響，所以只要房產(chǎn)容積率高于0.5，即應(yīng)將全部地價(jià)款計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值繳納房產(chǎn)稅。
問(wèn)題:房產(chǎn)原值包括地價(jià)，請(qǐng)問(wèn)：
1、購(gòu)買(mǎi)的商品房做為辦公室，房屋面積30平方米50萬(wàn)，交房產(chǎn)稅時(shí)用加地價(jià)嗎，怎么計(jì)算地價(jià)，房產(chǎn)稅如何計(jì)算。能否舉例說(shuō)明。
2、自建廠房的容積率如何計(jì)算，房產(chǎn)稅如何計(jì)算。能否舉例說(shuō)明。
答復(fù):1、對(duì)購(gòu)買(mǎi)的商品房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)的房屋價(jià)款已含土地價(jià)值，因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)的商品房，按照購(gòu)買(mǎi)時(shí)的房屋價(jià)款計(jì)算房產(chǎn)稅即可。
2、容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)。
例如，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過(guò)計(jì)算可知該宗地容積率為0.4，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1萬(wàn)元/平方米=16000萬(wàn)元。
再如，某企業(yè)以8000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價(jià)2000萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算可知宗地容積率為5，因此，應(yīng)將全部地價(jià)2000萬(wàn)元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。】
肖宏偉點(diǎn)評(píng)—
國(guó)土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》今后住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。
實(shí)際執(zhí)行：
如容積率大于1，則將土地價(jià)值按建筑面積分?jǐn)偅_定征稅的房產(chǎn)原值。
如容積率小于1，且大于0.5，可以按容積率乘以土地價(jià)值，以此結(jié)果再按建筑面積分?jǐn)偅_定征稅的房產(chǎn)原值。
如土地10000平，價(jià)值1000萬(wàn)，容積率0.6，地上房屋6000平一半征稅一半免稅，那么，如土地單獨(dú)核算，土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征稅的價(jià)值是：1000*0.6/2=300萬(wàn)。
如容積率小于0.5。按上例計(jì)算的計(jì)入房產(chǎn)原值的價(jià)值加倍。
也就是說(shuō)，如果上例容積率變?yōu)?.4，那么，計(jì)入征稅房產(chǎn)原值的土地價(jià)值是400萬(wàn),有些不合理。
很多計(jì)算還要靠實(shí)戰(zhàn)解決。 |
