自2016年3月24日，財政部及國家稅務總局聯合公布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號（以下簡稱“36號文”）以來，針對房地產業、建筑業的營改增話題探討一直就沒有停止過，而跟我們生活息息相關的物業管理服務業，卻分析很少，本人談不上去填補空白，只是想為物業管理服務業的同仁們了解營改增盡一點自己的微薄之力。
在今天這個服務至上的現代社會，只有想不到，沒有做不到。物業管理服務幾乎已經做成了我們的“生活秘書”了，物業管理公司的服務項目囊掛了物業服務、停車服務、代交水電、房屋出租、店輔出租、維修服務、家政服務、餐飲服務、體育健身、商務代理、休閑娛樂、超市購物等等，幾乎沒有什么做不到的。那么營改增后，優質服務的背后你是否選擇了優質的稅收了呢？
一、物業管理服務（物業管理費、停車費）
狹義物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。
從以上對物業管理的解釋，結合36號文的相關規定，在物業管理服務中為維護衛生、綠化、環境等收取的物業管理費屬于商務輔助服務中的物業管理服務，適用6%的稅率。對業主公共產權的停車位，物業公司并未為此支付費用，僅屬于對公共交通進行管理，物業公司管理車輛停放，對內收取停車費屬于商務輔助服務中的物業管理服務，適用6%的稅率。而對外提供的停車服務則屬于代業主提供的不動產租賃服務，適用11%的不動產租賃服務稅率。
二、物業代理服務（房屋出租代理、商務代理）
物業公司在為業主提供物業管理的同時，為業主提供房屋出租代理，收取一定的中介費用屬于商務輔助服務中的經紀代理服務，適用6%的稅率。為業主提供的代理租車、代理訂票、代寫文書等屬于商務輔助服務中的經紀代理服務，適用6%的稅率。
三、物業銷售服務（家電產品銷售）
物業公司在為業主提供物業管理的同時，為業主提供家電產品的維修與銷售，如更換燈泡、水電維修等，屬于貨物銷售與修理修配業務，適用17%的稅率。
四、物業租賃服務（門面、場所租賃）
對物業公司代業主出租的公共設施，如門面、會所、幼兒園等，屬于代業主提供的不動產租賃服務，適用11%的不動產租賃服務稅率。
五、物業體育服務（游泳、健身）
對物業公司在業主公共產權的游泳館、球場等提供的體育服務，屬于生活服務業的文化體育服務適用6%的稅率。
對以上列舉的服務項目，你一定是看迷惑了，那么物業公司到底要如何交稅呢？如何才能實現稅負最低呢？這個還真不能千篇一律的回答，因為不同的物業環境，不同的物業管理服務，都將會適用不同的稅率。加之營改增后根據物業公司的連續12個月銷售服務金額是否超過500萬元，或根據企業自身管理的需要，會登記為一般納稅人或小規模納稅人，對不同企業類型又將適用不同的稅率的征收率。
在此，我建議物業公司根據自身企業經營項目的特點從以下幾個方面考慮稅收籌劃：
一、根據企業的進項稅額大小選擇企業類型，物業管理服務如果進項稅額占收入的比率大于3%，選擇一般納稅人有利，反之選擇小規模納稅人有利。
二、在兼營不同稅率的服務中，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，根據36號文附件2營業稅改征增值稅試點有關事項的規定，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率，容易讓企業得不償失。
三、在考慮兼營的同時，還在考慮混合銷售，企業項目綜合服務中，一定要讓低稅率的服務占主導地位引導高稅率的服務，這樣就會讓混合銷售適用低稅率，如在體育場館銷售貨物，適用文化體育服務稅率6%。
