房地產行業作為城市化的主要載體，是地方經濟的重要組成部分，也是稅收征管的重點。由于房地產業本身具有項目建設周期長、環節多、施工企業組織形式復雜、工程作業流動分散等行業特點，房地產企業涉及的稅種又較為復雜，常存在這樣或那樣的涉稅問題。以下整理了相關熱點問題，以幫助廣大納稅人更好地了解稅收政策。
臨時售樓處應繳納房產稅
某房地產公司于2015年6月份從施工方接收臨時售樓處并投入使用，但一直未繳納房產稅。原來，該房地產公司認為臨時售樓處從施工方建成以來，一直沒有驗收，施工方未繳納房產稅，房地產公司也不需要繳納房產稅。
稅務人員告訴企業會計，根據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）的規定，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起依照法規征收房產稅。根據《房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號）第二條的規定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。
根據上述房產稅的相關政策，稅務人員提醒該房地產公司，售樓處雖為施工單位所建，但已交予房地產公司并投入使用，且該處房產是為售樓服務，而不是為基建工地服務。因此，該房地產公司是售樓處產權人，不滿足免征房產稅的條件，應當從房地產公司接收臨時性房屋并投入使用的次月開始繳納房產稅。
樣板房裝修費土地增值稅如何扣除
某房地產企業近日發布新樓盤，并推出了各種戶型的樣板房供購樓者參考。銷售尾盤時，這些樣板房也會投入市場正常銷售，那么，企業對樣板房產生的裝修費，是否可以在計算土地增值稅時扣除？
稅務人員指出，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條的規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。企業可以根據上述規定對土地增值稅進行稅務處理。
“無租使用”房產不等于不用繳納房產稅
小王是A公司會計，近期A公司正在裝修，B公司將其閑置的房屋無償租給A公司用于辦公。B公司聲明不收取租金，所以如稅務局要收房產稅請A公司自己繳納。小王認為該房產不是A公司所有，也不應該繳稅，那是不是說無租使用房產就不用繳納房產稅呢？
稅務人員解釋，根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第一條的規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。對于B公司無償出租的房產，應當由A公司按照房產余值代繳納房產稅。
“還本”支出不得沖減營業額
某房地產企業銷售其開發的某幢寫字樓項目。該企業與購房人約定3年后交付樓盤，3年內每年向購房者返還8萬元房款，充抵房款共計24萬元，實際收取房款100萬元。在計算稅款時，該企業按100萬元計算繳納了營業稅。稅務人員要求該企業補交房款差價24萬元對應的營業稅。
稅務人員解釋：根據《國家稅務總局關于印發<營業稅問題解答（之一）>的通知》（國稅函〔1995〕156號）的規定，以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。
根據上述規定，該企業應以銷售的全部價款，按“銷售不動產”稅目繳納營業稅，不得減除24萬元的房款抵扣。
個人出售居住用房個稅繳納需區分情況
老張前幾年在南京置辦了幾套房產。最近南京的樓市比較紅火，老張就想著把手里的一套住宅用房賣掉，去投資一個前景好的項目。他來到棲霞地稅咨詢出售房屋個人所得稅政策。
稅務人員向老張介紹：“根據相關規定，個人出售居住用房，以收取全部房款減除房屋原值和合理費用后的余額，按20%的稅率繳納個人所得稅；賣房人如果不能提供完整、準確的購買房屋原值憑證，暫按賣房人收取全部房款1%的稅率繳納個人所得稅；個人出售自用房屋已經超過5年，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”
