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| 新購房產用于抵償債務的稅務會計處理？ |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：633 |
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| 非房地產企業購得計劃用于辦公場地的商品房（未辦理房產證等有關于續，但已經付清全部房款），實際并未使用，若干時間后以市價（高于取得時候的價值）與業務單位互相頂賬，并與房地產開發商協商直接為用戶辦理房產證，請問稅務與會計上該如何處理更為穩妥？（一）從會計的角度，房屋未辦理房產證但已付清房款，根據《企業會計準則第4號——固定資產》的規定，房屋、土地即使未使用，也應該照提折舊。另一方面，因未辦理房產證、土地證等相關手續，作為房屋的權屬承受方并未繳納契稅，無法將相關房屋的初始稅費計入房屋初始成本中，但按照實質重于形式的原則，會計上應列入固定資產管理并計提折舊，必要時還可計提減值準備，待相關手續辦妥之后，再調整房屋原值及折舊。 1．如使用一段時間后抵賬給債權方，屬于債務重組，按照新企業會計準則《企業會計準則第12號——債務重組》引進了公允價值的概念，規定以非現金資產清償債務的重組收益是指重組債務的賬面價值與轉出資產公允價值和相關稅費之和的差額，并規定將重組收益確認為當期損益。 2．關鍵是房屋的公允價值（市價）的確定：如該資產存在活躍市場，該資產的市價即為其公允價值；如該資產不存在活躍市場但與該資產類似的資產存在活躍市場，該資產的公允價值應比照相關類似資產的市價確定；如該資產和與該資產類似的資產均不存在活躍市場，該資產的公允價值按其所能產生的未來現金流量以適當的折現率貼現計算的現值確定。 （二）從稅務的角度，房屋未辦證也未使用，其處理與會計上的一致，允許計提折舊并可在稅前扣除，涉及的主要稅種： 1．房產稅。根據《房產稅暫行條例》，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅，對經營自用房產，以房產余值為計稅依據。本題實際并未使用，所以并不繳納房產稅。 若再以房屋抵賬，涉及的主要稅種： 2．營業稅及附加費，根據《財政部，國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。”本題應按余額計征營業稅，并以此為計稅依據計征城建稅及附加費。但是，扣除“購置原價”的原始票據一般情況下應以開發商的發票為依據，否則稅務局不予認可并將按收入全額繳納營業稅，為規避稅收風險，實務中索取發票可減少許多稅收成本。 3．印花稅。根據《印花稅暫行條例》，雙方在訂立書面合同時按比例交納印花稅。 4．土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》，非房地產企業出售房產，應繳納土地增值稅。需要說明的是：首先應按評估價格（重置成本價X成新度折扣率）及有關稅費（營業稅及附加稅費、印花稅）確定扣除項目金額，再根據售價（公允價）確定增值率，最后計算出應納土地增值稅。根據《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）規定：“九、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題，細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。” 5．企業所得稅。 國家稅務總局發布的《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局2003年第6號令）第四條的規定：“債務人（企業）以非現金資產清償債務，除企業改組或者清算另有規定外，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理，債務人（企業）應當確認有關資產的轉讓所得。 |
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