對房地產企業而言，新的稅務環境變化，莫過于“營改增”帶來的變化；其次，國家稅務總局2015年第76號公告明確提到，企業所得稅優惠事項全部取消審批，一律實行備案管理。智慧源結合這兩方面的變化和影響，來談談房地產企業稅務管理所面臨的機遇和挑戰。
一、“營改增”給房地產企業稅務管理的機遇和挑戰
1、“營改增”為房地產稅務籌劃帶來的機遇
眾所周知，營業稅是一種“只講效率不講公平”的稅種。簡單的說，營業稅制的特點是，“不管納稅人賺不賺錢，只要有營業額就產生納稅義務”。所以，營業稅制下，一個企業只有做成“大而全”的組織模式，企業的稅負才是最低的，這明顯不利于企業的分工管理。
例如：很多集團下的房地產企業，“只有費用、沒有收入，賬面常年虧損”的現象，比比皆是。其實質是企業為了降低稅負，集團為項目公司常年提供“免費服務”所致，因為一旦提供“有償服務”，就會白白增加營業稅稅收負擔。
“營改增”政策的出臺，企業上下游之間形成完整的抵扣鏈條，則很好地解決了這一問題。增值稅制下，集團公司向項目公司提供有償服務所繳納的增值稅，項目公司可以抵扣，對于集團整體而言，不會增加流轉稅的稅收負擔，這樣給集團整體帶來的好處是：集團公司的“虧損抵稅效應”，就可以零成本發揮出來了。
所以說，“營改增”下，企業通過優化組織架構設計，從而為實現合法節稅提供了很好的契機。
上述舉例，僅僅是“營改增”所帶來的稅務籌劃空間的一小部分；事實上，由“營改增”帶來稅收籌劃新空間十分巨大！比如，如何通過關聯交易實現增值稅的稅務設計？“營改增”下，“甲供材”是否還能靈活操作？代收款項及代墊款項，如何進行稅收籌劃？等等。在此不一一羅列。
2、“營改增”給房地產企業帶來的挑戰
近來，關于“營改增”給房地產企業所帶來的挑戰方面的文章很多，諸如：收入和利潤降低，發票管理難度大，過渡期后稅負不降反升，等等。大家一定都非常熟悉了，在此不再贅述?！?
為應對上述風險，企業應當提前做好稅務安排，進行事前籌劃，以提高收益。
3、智慧源觀點：雖然“營改增”給房地產企業稅收籌劃帶來新的空間，但稅收籌劃的專業性很強，是一門難度較高的精細化設計行為，任一環節的設計不周，都會帶來不同程度的稅務風險，甚至觸犯法律。有鑒于此，智慧源建議企業在進行稅收籌劃時，可以選擇和一些比較專業的稅務咨詢機構合作，以降低稅務風險，從而真正的提高企業效益。
二、稅收優惠“審批制”改“備案制”，謹防稅收優惠“踩深坑“
2015年第76號公告這一簡政放權的利好政策，引發了業內的一片叫好聲，然而我們卻都忽略了一點：政策利好的同時，其實這背后也暗伏著一顆“地雷”，稍有不慎，企業將“踩雷”并“跌入深坑”，因此必須引起我們的高度重視。
1、備案制是一種法律責任的轉嫁
實行備案制后，企業在自行判斷符合稅收優惠政策條件前提下，凡享受企業所得稅優惠的，向稅務機關備案，可自行申報并享受優惠政策。
但是！新規定明確指出，對于備案資料，稅務機關只是進行形式審核，也就是僅僅承擔資料完整性的審核責任，而其真實性和合法性由企業承擔。
上述法律關系明確以后，企業將為此承擔更大風險：稅務機關日后檢查時，如果存在爭議，一般按照“誰主張，誰舉證”的原則，分配征納雙方的各自責任。這時，企業除了需要提供已經備案的備查資料外，還需要提供證明其真實性和合法性的資料，舉證責任將由企業承擔。
相反，如果依然是審批制下，稅務機關盡管在審批時把關比較嚴格，但一旦審批同意后，往往很難也不愿意輕易推翻企業對應享有的優惠政策，企業等于多了一層無形的“保護網”。
企業如果沒有按規定進行資料的完整備查，并缺乏強有力的證明材料，極有可能被稅務機關檢查后遭受處罰，而且備案資料極有可能成為其提供虛假材料的證據，無法抵賴和銷毀。
2、備案制下，稅務監管之手更長了
備案制下，企業享受稅收優惠后，稅務機關將結合企業的納稅申報表信息、備案資料、其它稅收征管信息以及第三方涉稅信息，采取風險提示、評估、稽查等多種有效方式，對企業享受稅收優惠的真實性與合法性實施管理。
3、違法違規處理會更嚴厲
企業不能提供留存備查資料，或者留存的備查資料與實際生產經營情況、財務核算、相關技術領域、產業、目錄、資格證書等不符，不能證明企業符合稅收優惠政策條件的，稅務機關除了追繳其已享受的減免稅之外，還將按照稅收征管法規定對企業進行相應處罰。
稅收征管法修改討論稿中，對于納稅人采取欺騙、隱瞞手段騙取享受稅收優惠政策（待遇）的資格或者條件的情形，進行了明文規定：由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上三倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
因此，稅收優惠政策實行備案制后，表面上看稅務機關放權了，實質上企業的稅收風險卻加大了。
4、智慧源觀點：稅收優惠“審批制”改“備案制”后，企業應聘請專業機構定期進行稅務風險評估，是一個正確且明智的選擇。
