問：某房地產開發公司欲為Ｆ單位建1萬平方米辦公樓，應如何進行納稅籌劃？
答：房地產開發公司以代建方式建房是指由委托建房單位提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，房地產開發公司以委托單位名義購買或者由委托單位自己購買土地使用權、材料、設備。房地產開發公司中（即受托方）不墊付資金，開發完成后向委托單位收取代建房收入的行為。按上述方法操作從形式上看房地產產權沒有發生轉移，因而，房地產開發公司取得的代建手續費收入按“服務業”項目計征營業稅，不按“銷售不動產”計征土地增值稅。采用代建房方式比采用先開發后銷售方式能取得更好的節稅效果，但整體收益可能不大。
方案一：房地產開發公司為Ｆ單位開發辦公樓，然后銷售給Ｆ單位。辦公樓銷售價格為4500萬元，扣除項目金額為3400萬元，增值額為1100萬元，增值率為32％（1100÷3400），應繳土地增值稅為：330萬元（1100×30％）。
方案二：Ｆ單位取得有關部門辦公樓批準立項文件，委托房地產公司代建辦公樓。Ｆ單位與房地產開發公司簽訂的《代建合同》規定，Ｆ單位提供土地、材料、設備。房地產公司收取代建手續費，不墊付資金。根據稅法規定，該辦公樓沒有發生所有權轉移，對房地產公司代建的辦公樓免征土地增值稅。
兩方案比較，采用方案二代建方式，房地產公司可節省土地增值稅330萬元，從土地增值稅節稅角度，應采用方案二。
根據稅法規定，房地產開發企業因分立發生的房地產轉移，不屬于土地增值稅的有償轉讓或視同銷售行為，不征收土地增值稅。同時財稅〔1995〕48號文件規定：“在企業兼并中，被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅”。綜合運用上述稅收政策，可以進行下列方式的土地增值稅籌劃。
房地產公司建成辦公大廈后，進行企業分立，分立為兩個公司，其中一個全資子公司為企業分立，分立為兩個公司，其中一個全資子公司為丙公司，并由丙公司擁有辦公大廈。根據稅法規定，乙房地產開發企業通過企業分立轉移到丙公司的辦公大廈，不征收土地增值稅。分立結束后，甲公司兼并丙公司。根據現行稅法，被兼并企業丙公司將辦公大廈轉讓到兼并企業甲公司中，暫免征收土地增值稅。因此，在乙房地產公司企業分立和甲公司兼并丙公司過程中，辦公大廈都不需要繳納土地增值稅。 |
