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財(cái)稅[2012]4號(hào)
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財(cái)稅[2008]175號(hào)
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鹽河畔解讀
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一、企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責(zé)任公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份超過(guò)85%的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱國(guó)有控股公司，是指國(guó)家出資額占有限責(zé)任公司資本總額超過(guò)50%，或國(guó)有股份占股份有限公司股本總額超過(guò)50%的公司。
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一、企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司(含國(guó)有獨(dú)資公司)或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國(guó)有控股公司，是指國(guó)家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上，或國(guó)有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國(guó)有控股公司。
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有限責(zé)任公司可以整體改建為股份有限公司，股份公司同樣也可以整體改建為有限責(zé)任公司，但注意投資主體不變，可見(jiàn)這里的股份公司肯定不是上市公司，而是股東不多的幾個(gè)發(fā)起人成立的股份公司，將股票改成股權(quán)憑證而已。
上述非公司制國(guó)有獨(dú)資或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司以及國(guó)有控股公司投資當(dāng)中必定有土地房屋權(quán)屬，達(dá)到條件的，新公司承受的該土地房屋權(quán)屬不納契稅。
但假如國(guó)有獨(dú)資公司上述土地原系劃撥土地，在重組改制過(guò)程中，由國(guó)家收回該劃撥土地后以出讓方式進(jìn)行投資，則不能免征契稅。因此此時(shí)屬于出讓而非轉(zhuǎn)讓。
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二、公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓
在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
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二、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
89號(hào)文件：股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，僅包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓后企業(yè)法人存續(xù)的情況，不包括企業(yè)法人注銷的情況。在執(zhí)行中，應(yīng)根據(jù)工商管理部門(mén)對(duì)企業(yè)進(jìn)行的登記認(rèn)定，即企業(yè)不需辦理變更和新設(shè)登記，或僅辦理變更登記的，適用該條；企業(yè)辦理新設(shè)登記的，不適用該條，對(duì)新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬應(yīng)征收契稅。
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股份公司適用股份，有限公司適用股權(quán)，兩者都系公司企業(yè)，
89號(hào)文件之所以取消，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，只是企業(yè)股東改變，原企業(yè)應(yīng)當(dāng)存續(xù)，不存在企業(yè)注銷問(wèn)題，如果轉(zhuǎn)讓后先變更后注銷，則變更環(huán)節(jié)權(quán)屬不轉(zhuǎn)移，注銷環(huán)節(jié)再按下列各項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。
但是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)注銷后，因?yàn)楫?dāng)初投進(jìn)來(lái)的土地房屋權(quán)屬就沒(méi)有變更，所以注銷時(shí)也沒(méi)有權(quán)屬變更，仍是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不需要繳契稅。
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三、公司合并
兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
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三、企業(yè)合并
兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
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175號(hào)文件二三四條名為企業(yè)，實(shí)則也為公司，4號(hào)公告改為公司，并無(wú)二致，
非公司制企業(yè)不存在合并分立問(wèn)題，只存在解散重設(shè)問(wèn)題，比如一個(gè)人想買(mǎi)一家個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，不可能買(mǎi)該個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的股權(quán)，因?yàn)閷?duì)方是無(wú)限責(zé)任，只能該個(gè)人獨(dú)資企業(yè)清算注銷，買(mǎi)他的資產(chǎn)。
這里強(qiáng)調(diào)投資主體存續(xù)的，假如A公司股東甲乙，B公司股東丙丁，AB公司合并，股東丙丁拿錢(qián)走人，甲乙控股合并后公司，如果也免征契稅，實(shí)則上丙丁以其持有的資產(chǎn)（含土地房屋權(quán)屬）負(fù)債，也即凈資產(chǎn)對(duì)A的投資，但丙丁把房屋土地轉(zhuǎn)移后卻跑掉了，免征契稅不公平，不合理。只有甲乙丙丁繼續(xù)控股合并后公司，大家都沒(méi)跑掉，大家都還持有合并后的房屋權(quán)屬，免征契稅才合理。
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四、公司分立
公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
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四、企業(yè)分立
企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。
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175號(hào)文合并免征契稅，分立不征收契稅，用詞前后矛盾，權(quán)屬轉(zhuǎn)移就應(yīng)征契稅，不收也只能叫免征，而不叫不征，權(quán)屬不轉(zhuǎn)移才叫不征。
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五、企業(yè)出售
國(guó)有、集體企業(yè)整體出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買(mǎi)受人按照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。
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五、企業(yè)出售
國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買(mǎi)受人按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。
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175號(hào)文少了個(gè)“整體”，實(shí)際上要出售必定是整體出售，由于國(guó)有集體企業(yè)沒(méi)有股權(quán)概念，買(mǎi)方出錢(qián)后拿到的就是資產(chǎn)（含土地與房屋權(quán)屬），可能政府還要求其承擔(dān)負(fù)債，當(dāng)然負(fù)債可以在售價(jià)中減除，另外還會(huì)要求其承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，安置職工，所以企業(yè)出售不能叫股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上就是資產(chǎn)受讓外加人員安置，安置了人員，就給你便宜，減半或全免契稅。
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六、企業(yè)破產(chǎn)
企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)，債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。
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六、企業(yè)注銷、破產(chǎn)
企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。
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企業(yè)破產(chǎn)后，實(shí)際上也就是土地值點(diǎn)錢(qián)，房子也不值錢(qián)了，破產(chǎn)就要把土地變現(xiàn)，一個(gè)是抵債，因?yàn)槭瞧飘a(chǎn)，往往資不抵債，所以免征契稅，國(guó)家讓渡契稅利益給債權(quán)人，減少債人損失，而非債權(quán)人則沒(méi)有這種好事，除非你安置人員。
4號(hào)文取消了企業(yè)注銷，企業(yè)破產(chǎn)只是企業(yè)注銷的一種，非破產(chǎn)性注銷，基本上是資可以抵債的，沒(méi)必要給以優(yōu)惠，企業(yè)注銷了，以市值1000萬(wàn)的土地抵債權(quán)人1000萬(wàn)的債，免什么契稅呢？
這里人注意，有些破產(chǎn)企業(yè)的土地是劃撥的，根據(jù)相關(guān)司法解釋，劃撥土地不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，是不能償債的，這種情況下只能由國(guó)家收回后改為出讓方式，受讓方需要繳契稅。哪怕受讓方是債權(quán)人，呵呵。
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七、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
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七、其他
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
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為什么要債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，是為了扶持國(guó)有企業(yè)，債太多了，光支付利息就把盈利搞沒(méi)了，干脆改債權(quán)為股權(quán)，停止支付利息，等企業(yè)搞好后再以支付股息形式返給國(guó)家，當(dāng)然必須要國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，否則各地一窩蜂上來(lái)，銀行利息全給免了，廣大儲(chǔ)戶咋辦？
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八、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)
對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。
同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。
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政府主管部門(mén)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。
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比如縣政府將國(guó)有資產(chǎn)從教育局名下劃到某小學(xué)，還是國(guó)有資產(chǎn)，挪個(gè)地而已，交契稅純屬無(wú)聊了，還是財(cái)政掏腰包。
175號(hào)文叫不征收契稅是錯(cuò)誤的，因?yàn)闄?quán)屬確實(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移了，所以4號(hào)文改為免征契稅。
175號(hào)文之前國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知（國(guó)稅函〔2008〕514號(hào)）規(guī)定：公司制企業(yè)在重組過(guò)程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。
但175號(hào)文增加了“無(wú)償”又把514號(hào)文作廢了，那么對(duì)全資子公司增資還是無(wú)償嗎？顯然不是，土地房屋投出去后換回來(lái)了長(zhǎng)期股權(quán)投資，將來(lái)要據(jù)以收回股利的，怎么是無(wú)償了？實(shí)際上母公司和全資子公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表要作抵銷交易，就是一家人，實(shí)收資本與長(zhǎng)期股權(quán)投資是要抵銷掉的，所以4號(hào)文撥亂反正，即使增資也不要征契稅了，
另外農(nóng)便函（2006）28號(hào)規(guī)定：一人有限公司與個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之間也適用免征契稅規(guī)定，其實(shí)也好理解，兩企業(yè)的投資主體均為同一自然人。
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九、事業(yè)單位改制
事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過(guò)程中，投資主體沒(méi)有發(fā)生變化的，對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原事業(yè)單位超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。
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22號(hào)文件
事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過(guò)程中，投資主體沒(méi)有發(fā)生變化的，對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原事業(yè)單位30%職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅。
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4號(hào)文原盤(pán)照抄22號(hào)文，
投資主體沒(méi)變化的，只不過(guò)由國(guó)有事業(yè)單位到國(guó)有企業(yè)單位而已，還是國(guó)有的，免契稅，其他人來(lái)買(mǎi)，對(duì)不起，給我安排人，否則不免契稅。
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十、其他
以出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對(duì)承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。
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財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的通知
文號(hào)：財(cái)稅〔2008〕129
根據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。因此，對(duì)以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。
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改制重組后的土地有幾種方式，一種是收回后改為出讓方式，另一種是設(shè)立國(guó)有企業(yè)，由其持有該土地進(jìn)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)， 國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)是一種有償使用方式，被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司，在國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，可依法作價(jià)出資(入股)、租賃或在本集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。
這兩種情況下，承受方必須交納契稅，因?yàn)榇藭r(shí)與被改制重組企業(yè)沒(méi)有關(guān)系
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本通知執(zhí)行期限為2012年1月1日至2014年12月31日。
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175號(hào)文件到2011年12月31日
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正好銜接起來(lái)
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