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| 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，何為＂有關(guān)＂何為＂無(wú)關(guān)＂？ |
| 發(fā)布時(shí)間：2017/1/5 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：2057 |
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| 中國(guó)的文字博大精深，很多地方在用詞的時(shí)候，總給人以很多的聯(lián)想與猜測(cè)，稍不注意就會(huì)出現(xiàn)“此想法非彼想法”。就拿我們的稅法來(lái)講吧，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅暫行條例第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目中第（四）款是這樣規(guī)定的，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”可以扣除，那么何為“有關(guān)”與“無(wú)關(guān)”？，總讓納稅人學(xué)無(wú)止境。今天就來(lái)和你講講這“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中“有關(guān)”與“無(wú)關(guān)”的納稅之事。一、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”何為“有關(guān)”(一)政策依據(jù)1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))第七條第五款規(guī)定：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。2、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))，第三條關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問(wèn)題，第(二)項(xiàng)規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城建稅”)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。”
3、根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?！?
(二)何為有關(guān)：在土地增值稅清算時(shí)，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
1、營(yíng)業(yè)稅2、城市維護(hù)建設(shè)稅3、教育費(fèi)附加4、印花稅5、契稅（個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)無(wú)評(píng)估有發(fā)票）
二、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”何為“無(wú)關(guān)”
(一)政策依據(jù)1、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))，第三條關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問(wèn)題，第(一)項(xiàng)規(guī)定，營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。2、根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）文第十一條規(guī)定，關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問(wèn)題：對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。3、根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條第（一）項(xiàng)規(guī)定，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。4、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。參照：根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知》（瓊地稅函〔2007〕356號(hào)）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費(fèi)用列支按規(guī)定予以扣除。
(二)何為無(wú)關(guān)：在土地增值稅清算時(shí)，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的稅金為：
1、增值稅2、契稅3、耕地占用稅4、契稅（個(gè)人評(píng)估轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)）5、城鎮(zhèn)土地使用稅
看到這里，是不是你的心里有點(diǎn)數(shù)了呢？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：“五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同‘按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用’，計(jì)入‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’中扣除?！?
也就是說(shuō)，與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地?zé)o關(guān)的稅金，要不在取得土地使用權(quán)所支付的金額中列支或在成本費(fèi)用中列支，這樣一來(lái)，有些稅種反而還對(duì)納稅人有利，因?yàn)榭梢约佑?jì)扣除。 |
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