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| 房地產(chǎn)企業(yè)在建項目整體轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：1382 |
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| 某房地產(chǎn)企業(yè)A，欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項目，已累計發(fā)生在建工程成本3500萬元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司B協(xié)商，A企業(yè)以6000萬元轉(zhuǎn)讓該項目。那么，A企業(yè)應(yīng)如何進行納稅審報根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅經(jīng)常發(fā)生的情況，A、B企業(yè)均可以歸納為以下兩種方案。 出售方選擇方案1 直接轉(zhuǎn)讓該項目，需要繳納的各種稅收為： 營業(yè)稅金及附加：6000×5.5%=330萬元 土地增值稅：A企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓收入6000萬元 減：已發(fā)生在建工程成本3500萬元 減：加計扣除3500×20%=700萬元 減：營業(yè)稅金及附加330萬元 增值額：1470萬元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值稅：1470×30%=441萬元 企業(yè)所得稅：（6000-3500-330-441）×33%=570.57萬元 出售方選擇方案2 轉(zhuǎn)讓該公司的全部股權(quán)，使股權(quán)差價與項目差價大致相等。 在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下，只有在公司控制權(quán)的轉(zhuǎn)讓而不直接涉及在建工程的轉(zhuǎn)讓，因此沒有涉及該項目的稅收。但由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，根據(jù)國家的規(guī)定企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。若屬于個人，則應(yīng)當(dāng)依法繳納個人所得稅。 企業(yè)所得稅：（6000-3500）×20%=500萬元 股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價應(yīng)當(dāng)按20%的所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅。 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計 方案1 330萬元 441萬元 570.57萬元 1341.57萬元 方案2 0 0 500萬元 500萬元 比較方案1和方案2，從A企業(yè)最終納稅款可以看出，對于A企業(yè)，選擇方案2，才能達(dá)到最佳節(jié)稅目的。 假設(shè)寫字樓項目最終建成后，可以實現(xiàn)全部銷售收入9000萬元，同時B企業(yè)接手該在建工程后，為完成寫字樓項目又發(fā)生成本1000萬元。那么，對于B企業(yè)來講，選擇方案1和方案2，納稅結(jié)果有何區(qū)別？ 收購方選擇方案1 直接收購該在建項目，所要繳納的各項稅收為： 營業(yè)稅：9000×5.5%=495萬元 增值額：9000-7000-1400-495=105萬元 增值率：105÷7000=1.5% 土地增值稅：105×30%=31.5萬元 企業(yè)所得稅：（9000-7000-495-31.5）×33%=486.26萬元 收購方選擇方案2 B企業(yè)按照A公司的意愿，收購A公司股權(quán)，收購的前提是保證A公司的利益不變。即使股權(quán)差價與項目轉(zhuǎn)讓差價相等，B企業(yè)收購股權(quán)需繳納的各稅稅收為： 營業(yè)稅：9000×5.5%=495萬元 土地增值稅：由于B企業(yè)以收購股權(quán)的形式進行交易，與土地開發(fā)和收購等成本沒有直接聯(lián)系。因此，B企業(yè)發(fā)生的在建工程成本是A公司原來成本，3500萬元與B企業(yè)原來發(fā)生的1000萬元之和4500萬元。 土地增值稅：（9000-4500-4500×20%）×40%-（4500+4500×20％）×5％=1170萬元 企業(yè)所得稅；（9000-4500-495-1170）×33%=935.55萬元 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計 方案1 495萬元 31.5萬元 486.26萬元 1012.76萬元 方案2 495萬元 1170萬元 935.55萬元 2600.55萬元 |
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