分析性復核是指將涉稅檢查對象當期的財務信息與前期進行比對，或與類似行業信息進行比較，從而研究財務信息要素之間、財務與非財務信息之間可能存在的關系。重點是對被查對象的財務進行縱向的趨勢分析，以及同行業間橫向的數據比率分析。房地產開發企業由于行業經營特點獨特，開發周期長，部分項目數據可從多方面進行驗證等特點，立足財務報表等數據進行分析性復核，對制定案頭審核，確立審核重點具有一定的參考意義。
案例一：利用企業經營特點進行橫向數據分析，發現遲計收入的重大疑點
1、基本情況
A房地產開發有限公司（以下簡稱A公司），在某市開發一大型商業綜合體項目。2010年度因銷售未完工開發產品，在年度企業所得稅匯算清繳時以納稅調增形式繳納企業所得稅800萬元，在2014年初進行2013年年度申報仍未確認收入和結轉相應成本，應稅所得額的累計負數已超過7000萬元。
2、案頭分析
在進行案頭分析時，稅務檢查人員認為，房地產開發業本身是資金密集型行業，企業財務成本較高，且制式的預售合同都標明交付日期，逾期需支付補償。該開發項目地處鬧市，周邊多個其他企業開發的項目都是在預售后一至兩年內即開始交付。如未遇重大不可抗因素，商品房開始預售后近4年仍未交付應該極少發生。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第三條，房地產開發企業開發的產品視為已經完工的條件有以下三條：
（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發產品已開始投入使用。?
（三）開發產品已取得了初始產權證明。
因此，A公司開發的項目已完工交付的嫌疑較大，卻未按完工產品申報繳稅，應被列為重點核查對象。
3、約談
稅務人員針對有關疑點，與A公司的財務總監和收入核算經理進行了約談，該企業財務人員反復強調其受業務水平所限，無法準確對開發產品成本進行歸集和分配。同時，還聲稱：A公司開發的這個商業綜合體項目，部分建筑雖已交付，但2011年初企業已按預售款的20%計算銷售毛利，繳納了800萬元企業所得稅稅款。企業沒有少繳稅款的動機。
4、檢查結果
根據約談，稅務人員基本確認A公司已完工交付商品房的銷售收入未及時確認，通過對當地房產局公開的網絡銷售信息和企業銷售臺賬進行核對，經過兩個多月的詳細核查，在確認了收入和視同銷售數額后，稅務人員面對堆積近大半米高的各類合同以及兩大箱的單據，重點對A公司的開發產品成本進行了歸集和分配，按一樓底商，2-7樓商業裙樓，公寓、寫字樓、和酒店等塔樓分別進行了詳細核算，拿出了企業工程部成本核算人員和財務信服的各區單位面積可售成本，最終將A公司應稅所得額從累計負7000多萬元調整為3萬多元正數，雖然當年金額不大，但為企業下一納稅年度實際繳納稅款奠定了良好的基礎。
案例二：針對財務費用和收入的變動差異，進行縱向趨勢分析，發現企業的錯誤扣除
1、基本情況
B房地產開發公司（以下簡稱B公司）有多項開發項目同時進行。2012、13年度企業申報數據顯示財務費用突然大幅飆升，但收入并未發生同步增長。
2、案頭分析
借款費用的具體分配應按其用途進行區分。供開發項目未完工前建造階段使用的借款利息支出，根據《〈企業會計準則第17號———借款費用〉應用指南》規定，房地產開發企業開發的用于對外出售的房地產開發產品，通常需要經過相當長時間的建造過程，才能達到預定可銷售狀態。應當將符合資本化條件的借款費用予以資本化。
因此，B公司為未完工開發產品借入的借款的利息，應資本化計入開發成本，完工后用于開發產品的借款費用可計入財務費用。對于完工產品的處理，國稅發〔2009〕31號文第九條規定了：“開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。”但B公司財務費用的增加與收入、成本的增加趨勢明顯不同步，據此，稅務人員基本確定該企業具有較大的稅收風險。
3、檢查結果
對于當年直接扣除財務費用的理由，B公司解釋是信托資金到位后實際是用于收購集團其他地產企業的股權。經約談，稅務檢查人員發現B公司實際上是以混合型投資的形式引入信托資金，協議用途是儲備開發用地。但在信托資金介入前，B公司先向協議信托公司借入資金，用于交付儲備用地的土地出讓金。信托資金到位后即立即退還前期借款。檢查人員確認該企業對信托公司的第一筆借款屬于過橋貸款，其目的是通過按時繳納土地出讓金，拿到土地證大證，為信托項目的發行提供抵押物。
在通過十幾個賬戶幾十筆的款項往來的審核后，稅務人員最終證明了該信托資金確為購買開發用地，已扣除的財務費用應該進行資本化處理。企業財務人員最終認可，進行了調賬和重新申報，共補繳企業所得稅700多萬元。
案例三：利用存貨、期間費用和收入、資產總額的的變動差異，發掘企業異常點
1、基本情況
C房地產開發企業（以下簡稱C公司），2013年度財務報表顯示
企業轉出了4000萬的存貨，但未申報相應的收入。同時，C公司與其他無收入的房地產開發企業相比，期間費用發生數、企業資產總額比嚴重偏高。
2、約談與案頭分析
企業財務人員解釋為：C公司在另一城市—甲市。設立了一個甲市分公司，并開發了一個房地產項目。在分公司正式開辦運轉前，所發生的費用（發票都是以分公司名稱開具）都計入了總公司的開發產品成本中。分公司正常運作后，有關成本項目就轉入分公司賬中。對于期間費用數高的解釋是，因為有項目在開發，分公司的費用肯定較高，且最終需要到總公司并表。
3、檢查結果
稅務檢查人員在查詢CTAIS系統后發現，C公司和其甲市分公司已辦理了總分機構企業所得稅登記手續，申報表中收入為零，在各申報期出具的總分機構企業所得稅分配表也無稅可繳。調閱甲市分公司開發項目的立項批復、項目規劃、預售證等資料后發現，甲市分公司的開發項目已基本完成。根據國稅發〔2009〕31號文第九條規定，經計算，C公司總計應補繳企業所得稅2000多萬元，并需在兩地稅務機關按照分配數分別繳納稅款。
案例四：股息、紅利收入與長期股權投資不匹配
1、基本情況
D房地產開發公司（以下簡稱D公司）為國有獨資企業，因國資委要求其開發項目完成后必須退出房地產開發行業，在稅務機關辦理注銷。在審核企業所得稅繳納情況時，發現該企業連續兩年有申報大額免稅收入。
2、案頭審核與約談
進入CTAIS系統詳細查詢D公司的原始報表后，發現其資產負債表中列明長期股權投資僅有30萬元。以區區30萬元的投資額卻能獲得巨額的股息紅利，其投資回報率之高已超出正常的經濟活動區間。
稅務人員要求企業補充提供近數年來的現金流量表和針對上述疑點的書面解釋。根據D公司提供的情況解釋和現金流量表，證實了D公司只投資了一個注冊資金為30萬元的物業公司。最近近數年來也沒有新的因為股權投資行為而發生的其他資金支出。
3、結果
D公司法人代表現任董事長和財務總監為此專程到稅務機關進行了解釋，主要還是因為D公司前任董事長通過債務重組的形式與乙房地產開發公司達成了股權收購協議，D公司在未去工商管理機關對乙房地產開發公司的股東進行變更的情況下，即全面接手了乙房地產開發公司。
由于乙房地產開發公司開發的樓盤項目銷售形勢較好，資金回籠也很順利，連續兩年向D公司進行了分紅。D公司財務主管認為應該按實質重于形勢的原則，即使未辦理股東變更，從乙房地產開發公司獲得的分紅款項，也應在申報年度企業所得稅時計入免稅收入。整個案情由此大白，D公司需要去主管稅務機關對以往數年的企業所得稅申報進行追溯調整，并補繳數百萬元企業所得稅。
啟示：以上幾起案例中，稅務檢查人員借鑒了分析性復核的有效方法，對企業的稅收風險點進行判斷，在此基礎上制定了檢查預案，并通過實地檢查得到了驗證。事實證明，通過科學合理的選擇財務分析手段，在對房地產開發企業進行選案和案頭審核時，將有助于快速撥開某些“霧障”，直達問題核心，并對進入檢查階段的稅收風險管控工作提供有效的指導意見。
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