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| 營改增后房地產企業稅務籌劃需要新思路 |
| 發布時間：2016/6/16 來源： 閱讀次數：1876 |
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| 營改增后，房地產企業由繳納營業稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計算方法和納稅申報方式等都出現了較大變化，比營業稅復雜得多，稅務籌劃的空間也相應擴大。企業要及時根據房地產企業營改增后的新變化，研究稅務籌劃的新思路，新方法。
簡易征收的稅務籌劃
根據《
財政部國家稅務總局發布關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（
財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其2016年4月30日前開工建設的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。因此對于老項目，是選擇一般計稅方法還是選擇簡易計稅方法成了房地產企業的當務之急。
案例：某房地產開發企業2016年4月準備開工建設美麗城小區一期開發項目，預計開發收入10億元，建筑工程投資2.3億元，其他可抵扣成本0.7億元，土地成本4億元，銷售對象為居民個人，那么是采用簡易計稅方法還是一般計稅方法更為有利？
首先找到兩種方式的稅負平衡點：
設可以抵減的土地成本為X，開發收入為Y，假設建筑工程及其他可抵扣成本占收入的比例為30%。
則：Y/（1 5%）×5%=（Y-X）/（1 11%）×11%-30%Y/（1 11%）×11%。
解：X=0.2197Y，X/Y=21.97%。
即土地成本占到開發收入的21.97%時兩種方式稅負相同，超過這個比例適用一般計稅方法對房地產企業有利。
案例中40000÷100000=40%，采用簡易計稅方法應繳納增值稅0.4762億元，采用一般計稅方法應繳納增值稅0.2973億元。
采用一般計稅方法對房地產企業來說，稅收成本低。
甲供材的稅務籌劃
根據
財稅〔2016〕36號文件規定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。那么，房地產企業與建筑企業簽訂建筑合同時，是采用甲供材（即由甲方提供的材料）還是乙供材更為有利？
某房地產開發企業預計2016年8月開工美麗城小區一期開發項目，建筑工程投資預算30000萬元，其中含工程材料鋼筋水泥等18500萬元，工程招標時是采用一般計稅方式還是甲供材稅收成本更低？
首先找到兩種方式的稅負衡點：
設可以抵扣17%進項稅的甲供材為X，建筑工程造價為Y。
則：Y/(1 11%)×11%=X/(1 17%)×17% (Y-X)/(1 3%)×3%。
解：X=0.6035Y，X/Y=60.35%。
即甲供材占到建筑工程造價的60.35%時兩種方式稅負相同，高于這個比例甲供材對房地產企業有利。
案例中18500÷30000=61.67%，乙供材方式下房地產企業取得進項稅0.2973億元，甲供材方式下房地產企業取得進項稅0.3023億元。
采用甲供材對房地產企業來說，建筑工程取得的進項稅大于乙供材方式，對房地產企業有利。
上述兩個案例只是根據現行稅收政策進行理論上的分析，提供一個籌劃思路，具體到實務中，還要具體情況，具體分析，設計出最優籌劃方案。比如甲供材的稅務籌劃，還需要考慮建筑施工企業稅負情況，如果建筑方取得抵扣發票的可能性很小，當然其也愿意采用簡易征收，反之，如果甲供材使建筑企業稅負增加，也無法順利實施。
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