瓊國稅函[2016]625號海南省國家稅務局關于印發《建筑業和房地產開發業若干稅收政策指引》的通知
一、關于納稅人提供建筑服務的增值稅征管問題
（一）計稅方法適用
一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、為甲供工程提供的建筑服務、為建筑工程老項目提供的建筑服務可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按3%征收率計算繳納增值稅。
除上款規定以外的一般納稅人提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按適用稅率11%計算繳納增值稅。
小規模納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按3%征收率計算繳納增值稅。
（二）跨縣（市、區）提供建筑服務的稅款預繳
1.納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照以下規定預繳稅款：
（1）一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率計算應預繳稅款。
（2）一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。
（3）小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。
2.納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照以下公式計算應預繳稅款：
（1）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1 11%)×2%
（2）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1 3%)×3%
納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。
納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。
二、關于房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目稅收征管問題
（一）增值稅納稅義務發生時間
財稅36號文附件一第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
根據上述規定，納稅人銷售自行開發的房地產，收訖銷售款項或者簽訂書面合同約定付款日期或開具發票，滿足此三個條件中任何一個條件即為發生納稅義務，應該按適用稅率計算繳納增值稅。除上述情況外，其他時間收到的款項可視為預收款，按3%計算預繳增值稅。
省局2016年7月印發的《房地產業營改增稅收政策指引》第五、六條相應廢止。
（二）計稅方法適用
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，適用稅率為11%。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
房地產老項目，是指：
1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
（三）跨市縣經營的稅務管理
1.增值稅管理
房地產開發企業跨縣（市、區）經營的可采取在應稅服務發生地辦理臨時稅務登記的方式，在應稅服務發生地自行領取、開具發票并預繳稅款和納稅申報。
2.企業所得稅管理
根據《跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理辦法》（國家稅務總局公告2012年第57號）第二十四條規定，以總機構名義進行房地產開發的非法人分支機構，無法提供匯總納稅企業分支機構所得稅分配表，也無法提供相關證據證明其二級及以下分支機構身份的，應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業所得稅。
