A企業(yè)采取通過銀行委托貸款方式，貸款給房地產(chǎn)公司B公司人民幣1000萬元，涉及貸款利息50萬元，銀行手續(xù)費(fèi)3萬元，請(qǐng)問房地產(chǎn)公司B公司在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其發(fā)生的利息及銀行手續(xù)費(fèi)支出可否作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除項(xiàng)目？委托貸款是否屬于銀行貸款？
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中國稅網(wǎng)核心專家王玲：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定：
三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題
（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知（青地稅函[2009]47號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。
依據(jù)上述規(guī)定，A、B公司及銀行三方簽訂的委托貸款合同，房地產(chǎn)公司B公司通過銀行向A公司借款，銀行為第三方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不屬于向銀行貸款。因此，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
中國稅網(wǎng)特約研究員樊劍英：
在判斷B公司所支付的貸款利息是否可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除項(xiàng)目，筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況分析。
第一種情形：委托貸款合同為雙方協(xié)議合同。雙方協(xié)議合同由兩個(gè)合同構(gòu)成，即一個(gè)是提供資金的企業(yè)（委托人）與銀行（受托人）的委托合同，另一個(gè)是銀行（貸款人）與借款企業(yè)（借款人）的借款合同，兩個(gè)合同是“背靠背”簽訂。在這種情形下，B公司屬于與銀行簽訂的貸款合同，其所支付的貸款利息應(yīng)直接支付貸款銀行，與A企業(yè)無關(guān)，相應(yīng)應(yīng)取得貸款銀行出具的利息清單。
第二種情形：委托貸款合同為三方協(xié)議合同。三方協(xié)議合同則由一個(gè)合同構(gòu)成，即貸款企業(yè)（委托人）、銀行（受托人）和借款企業(yè)（借款人）。在這種情形下，委托人A企業(yè)委托銀行將自有資金貸于他人B公司，應(yīng)為借款人B公司出具利息發(fā)票，B公司支付給受托人的利息實(shí)際上指向委托人A企業(yè)，銀行僅僅是受托轉(zhuǎn)付關(guān)系。
土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。
在第一種情形下，形式上理解為銀行轉(zhuǎn)貸合同，B公司直接與銀行發(fā)生關(guān)系，其支付利息應(yīng)允許扣除，支付銀行手續(xù)費(fèi)屬于一般財(cái)務(wù)性支出，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用核算，按照開發(fā)費(fèi)用比例計(jì)算扣除。
在第二種情形下，B公司取得的是A企業(yè)利息發(fā)票，其支付的利息，如果委托貸款利率超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率的部分，借款人在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)委托貸款利息支出都無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，盡管其可以取得資金提供者到所在地地方稅務(wù)局代開的發(fā)票，但也不能據(jù)實(shí)扣除，只能按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)（不包括資本化的項(xiàng)目貸款利息）規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。如果委托貸款利息支出高于計(jì)算扣除的10%，則無疑面臨多繳土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。B公司支付銀行手續(xù)費(fèi)也屬于一般財(cái)務(wù)性支出，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用核算，按照開發(fā)費(fèi)用比例計(jì)算扣除。另外銀行的委托貸款代理費(fèi)收入應(yīng)由A企業(yè)作為承擔(dān)者。
中國稅網(wǎng)網(wǎng)友徐子偉：
委托貸款不屬于銀行貸款；銀行委托貸款利息可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除項(xiàng)目；銀行手續(xù)費(fèi)不可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目。
首先，我們來分析一下什么是委托貸款？委托貸款是否屬于銀行貸款？
1、按照《貸款通則》的定義，委托貸款是指由委托人提供合法來源的資金，委托商業(yè)銀行（受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。委托人包括政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等。
委托貸款的參與者包括委托人（委托貸款方）、借款人（接受委托貸款方）、受托人（商業(yè)銀行）以及擔(dān)保人。在委托貸款業(yè)務(wù)中，受托人只收取手續(xù)費(fèi)，不墊支資金，不為委托人介紹借款人，不接受借款用途不明確和沒有指定借款人的委托貸款，不承擔(dān)貸款損失風(fēng)險(xiǎn)。
2、委托貸款簡單說就是一方向另一方貸款，委托第三方（商業(yè)銀行）進(jìn)行管理。商業(yè)銀行不承擔(dān)貸款損失風(fēng)險(xiǎn)，只負(fù)責(zé)按照委托人所指定的對(duì)象或投向、規(guī)定的用途和范圍、定妥的條件（金額、期限、利率等）代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回貸款。委托貸款被用作是繞開公司間借貸禁令的一種方法。
委貸風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)于企業(yè)在外部通過委托貸款獲得資金的活動(dòng)中。由于受托的金融機(jī)構(gòu)在整個(gè)委托貸款的業(yè)務(wù)中只負(fù)責(zé)代為發(fā)放、監(jiān)管使用、協(xié)助收回，并從中收取一定手續(xù)費(fèi)之外，不會(huì)對(duì)任何的形式的貸款風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。因此，委托貸款中，借款人到期能不能如約償付借款的風(fēng)險(xiǎn)就直接落到了委托人身上。
通過以上分析，委托貸款不屬于銀行貸款；在委托貸款過程中，銀行只是發(fā)揮一種中介作用，收取一定的手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)任何貸款風(fēng)險(xiǎn)。
其次，房地產(chǎn)公司B公司在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其發(fā)生的銀行委托貸款利息及銀行手續(xù)費(fèi)支出可否作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除項(xiàng)目？
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
根據(jù)上述文件規(guī)定，B公司通過銀行委托貸款取得的借款，支付的利息在同時(shí)滿足以下條件的前提下允許據(jù)實(shí)扣除，（1）按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅唬?）提供金融機(jī)構(gòu)證明；個(gè)人認(rèn)為《委托貸款協(xié)議》就是土地增值稅暫行條例所要求的金融機(jī)構(gòu)證明的一種；（3）最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
支付的銀行手續(xù)費(fèi)是B公司支付給銀行的融資費(fèi)用，不是直接支付給借款人的利息，則不可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。
中國稅網(wǎng)網(wǎng)友章建良：
第一，筆者認(rèn)為委托貸款屬于銀行貸款范疇。根據(jù)1996年中國人民銀行頒布的《貸款通則》第二條的規(guī)定，本通則所稱貸款人，指在中國境內(nèi)依法設(shè)立的經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的中資金融機(jī)構(gòu)。第七條將委托貸款規(guī)范為金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的三種貸款“自營貸款、委托貸款和特定貸款”之一。
可見，除了直接向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)取得的借款之外，通過委托貸款方式取得的借款，企業(yè)支付的利息也屬于向金融企業(yè)借款的利息支出。
第二，筆者認(rèn)為貸款利息可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除項(xiàng)目。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）第三條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。既然委托貸款屬于銀行貸款范疇，其利息支付符合條件當(dāng)然能夠扣除，但手續(xù)費(fèi)支出是項(xiàng)非貸款利息，是不能作為扣除項(xiàng)目的。 |
