問：我公司新購入一處房產，繳納房產稅和土地使用時間是什么時候？是辦理完權證時間還是售房合同注明交付時間？
答：《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第一款規定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
上項規定中對“房屋交付使用”時點產，無論是在本文和后續規定中，國家稅務總局都沒有做出相關的解釋。對這個問題，我們認為，通常情況下，交付使用也并不一定以房產證和土地使用證的取得為必要條件，因為辦理證件過程中有很多客觀因素。不動產和一些特殊的動產需要履行一定的手續和滿足形式要件，才能發生所有權的轉移。房屋所有權的轉移就是以登記為要件的。所以將商品房交付給買受人并不一定能使所有權轉移。在商品房買賣的實踐中，房屋交付和登記之間往往有一個時間間隔，在沒有辦理登記取得房屋之前，房屋買受人對房屋只是事實上的占有，而不是法律上的所有。因此，房產證及土地使用證只是產權過戶的一個證明，不是交付使用的證明。
對此，目前對“房屋交付使用”時點有參考的文件：
1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第十一條規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
2、《青島市地方稅務局關于明確房地產企業商品房開發期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》（青地稅函[2009]128號）第二條第二款規定，商品房交付使用，是指房地產企業將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。
3、《海南省地方稅務局關于城鎮土地使用稅有關問題的復函》（瓊地稅函[2009]43號）第一條規定，《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第一款規定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。房屋交付使用時間以房地產開發企業與購房者簽字確認的房屋交付使用通知書中注明的交付日期為準；未注明交付日期的，以房屋交付使用通知書簽署日期為準。
根據上述可參考的相關內容，新購入房產，不能以合同簽訂日期作為交付使用日期，我們認同以房屋交付使用通知書或取得鑰匙時為準。如不能提供交房通知書或鑰匙日期的，不排除稅務機關查閱裝修房屋時的相關事實作為交付時間的可能。 |
