二〇一一年十月十三日企便函[2011]24號發布，企便函[2009]33號文件宣告停止執行。對金融行業租賃其他單位或個人房屋產生的水電費列支問題帶來了較大影響。我們目前形成了四種意見：
（注：企便函[2009]33號文第一條第十四款“企業與其他企業或個人共用水、電，無法取得水、電發票的，應以雙方的租用合同、電力和供水公司出具給出租方的原始水、電發票或復印件、經雙方確認的用水、電量分割單等憑證，據實進行稅前扣除。”）
1. 取得物業管理單位開具的地稅局監制的發票，可以稅前列支。
根據《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第十九款：從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。
前提條件：必須租賃物業公司管理的房屋。
2. 取得國稅局監制的水電費發票，可以稅前列支。
根據（河北省國家稅務局公告2011年第7號 河北省國家稅務局關于增值稅若干問題的公告 發布時間：2012-01-11）第十九條：關于多個納稅人共用水（電）表，發生水（電）轉售行為，其發票開具問題
“多個納稅人共用水（電）表，水（電）部門只對水（電）表所有權人開具增值稅發票，水（電）表所有權人可根據其他共用水（電）表納稅人的實際水（電）耗用情況，開具轉售水（電）的增值稅發票。”
產生的問題：
1）如果出租單位是增值稅一般納稅人，其取得的水電費發票進項稅金可以抵扣，對該單位無影響，發票較容易取得。
2）如果出租單位是小規模納稅人或個人，且對方僅是代收代付，未形成增值的情況下，就代收代付的水電費全額進行納稅，出租方難以接受，此種情況下，銀行很難取得發票稅前列支。個人認為有些不太合理。
3.認為水電費是伴隨出租房屋行為產生的混合銷售行為，開具房租發票時，將水電費作為其他收費同時開具。
根據新增值稅細則第五條及新營業稅細則第六條規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及營業稅應稅勞務，為混合銷售行為。除特殊規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供營業稅應稅勞務，繳納營業稅。
存在問題：此種意見未被認可，但我個人認為，這種觀點是有一定道理的，并且發票也較容易取得。
點評:這種觀點的認識有一個前提，就是認可出租人收取水電費的行為屬于銷售水電的行為，這一點其實和上述第二個觀點對待水電費的認識方法是一樣的。在這個基礎上，考慮到出租人出租房屋和銷售水電屬于在同一筆業務中同時涉及銷售貨物和提供應稅勞務，屬于一般混合銷售行為，此時應根據“主業”確定該行為是繳納增值稅還是營業稅，征一不征二。實際工作中判斷主業的方法還不盡相同，越來越多的地區傾向于按照企業進行稅務登記是自行登記的主營業務的第一項去判斷（營業執照上的營業范圍）。此時要根據出租人的主業去判斷。如果出租人恰好是一個自然人個人，我傾向于考慮到水電費的收取是附屬于房屋租賃的，應該一并開具在房屋租賃發票中。
4.如果能夠出具相關政策，此種情況下的水電費還能按照企便函[2009]33號文中的規定執行，個人認為應該是較能夠被企業接受。 |
