稅收政策——財稅[2015]39號財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知
二手房首付比例降低促改善型置業加快入市
廣州市民盛先生前不久一直在看房。他家第一套房的貸款即將還清，現在手頭有了一些積蓄，由于第一套房只有70平方米左右，他準備再購買一套面積大一些的房子，但是卻被七成首付的條件給嚇住了。
像盛先生這樣由于自有資金不足而換房受阻的改善型置業者還有不少。而央行、住建部、銀監會30日聯合下發的通知有望解決他們的煩惱。按照規定，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。這意味著改善性需求置業的門檻將有所下降。以廣州一套市值200萬元的房屋為例，按照現有的二套房首付比例七成計算，首付款140萬元，若首付比例降為四成，則減少60萬元，至80萬元。
“原先預期是二套房改善置業首付降到五成，現在超出預期。”保利地產(600048,股吧)首席研究員吳定金說。
“如果說由于限購、限貸等調控政策限制住的購買人群是100人的話，這次政策已經釋放出50人的購買力了。”中原地產項目部總經理黃韜表示，樓市新政的力度超乎預期，廣州一二手樓市成交可望迅速回暖，目前開發商以走量為主，不可能馬上就出現量價齊升的狀況，買家也需要時間過渡。
“此前的貸款政策很難與支持改善性購房聯系起來。”合富房地產經濟研究院院長龍斌分析說，2013年第二次購房貸款首付提至六成，近10個城市甚至高達七成，利率要上浮10%—30%，這樣的限制性政策本身就不合理。“實際上，世界上沒有任何一個國家第二次購房的首付那么高。”龍斌認為，準確地說，下調二套房首付和利率不是“救市”，而僅是恢復到嚴厲限制改善購房之前的正常水平，是貸款政策的回歸。
龍斌說，此次第二套首付下調對市場預期的影響是正面的，力度非常大。去年的9·30新政已經對部分第二次購房放松，本次下調進一步增強購房人的信心，強化政策支持購房需求釋放的信號，有利于激發改善性購房需求以及其他需求積極入市。
房產專家韓世同表示，二套房首付最低比例降至四成，將會促進成交量，這也是業界期盼。
免征營業稅二手房源有望增加超一成
按照財政部的通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
業內人士表示，由于此前營業稅大多攤到買家頭上，營業稅縮短為滿2年免征，可以幫助大量剛需購買力入市，樓市會快速回暖。
滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，營業稅免征年限由五年縮短至兩年的新政對于廣州二手房市場的刺激作用將十分明顯。他表示，以滿堂紅2014年全年促成的二手住宅買賣交易看，業主持有物業年限不足2年的比例是50.5%，滿2年但不足5年的比例是11.7%，滿5年的比例是37.8%，也就是說，成交中，至少有一成比例的物業可以得到免營業稅的優惠。而實際上在整個市場上，起碼有超過35%的比例是屬于滿2年但不足5年的，因此可以預計，未來一個季度，會有更加多的這類滿2年不足5年的物業出現在二手市場上流通和成交。
“現在，中介已經將發展的重心放到了二手房銷售上。”周峰說，如果該政策落地，廣州二手房市場免稅房源數量將增加，部分年齡近乎于新房的二手房將無負擔入市，這些免征營業稅的房源將成為接下來二手房市場主打產品。
周峰表示，今年以來，廣州二手房價格保持平穩，議價空間維持在5.3%左右的幅度，而接下來隨著一系列樓市新政的落地，有可能會改變部分小業主的預期，導致二手房房價的反彈。
樓市“穗六條”有望松綁
在不少人看來，國家房地產調控政策總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段，轉向市場化的調控手段，調控正由過去嚴厲的去泡沫、去杠桿政策轉向尋求更加平衡的供求關系，“穗六條”調控政策有可能會松綁。
2013年11月18日，廣州市出臺樓市“穗六條”，重申原有調控政策，提高外地人購房門檻，以及進一步提高二套房貸首付比例，由六成提至七成。按照規定，5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，才能限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。這一政策的出臺，剝奪了不少外地人的購房資格，也將部分改善型買家阻擋在購房門檻外。事實上，隨著國家樓市新政的出爐，廣州樓市“穗六條”的部分規定已經名存實亡。
黃韜等業內人士表示，“穗六條”調控政策對于外地購房客的限制過于嚴厲，誤傷了不少外地來穗的剛需客戶，為了改變這種局面，建議把穗六條的三年社保限制重新改為一年的限制。韓世同說，可以嘗試從南沙、蘿崗等外圍區域開始放松對外地人購房的條件。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，廣州樓市取消限購只欠東風。他指出，“穗六條”影響巨大，2013年廣州市戶籍家庭購房比例為65%，2014年上半年上升至90%。非廣州戶籍居民購房比例已下降至10%左右。限購政策令超過市場總需求量25%的外地人需求被抑制。
“2015年廣州房地產在限購上如仍采取保守策略，大量的房地產資金將流向佛山、清遠、珠海等珠三角城市。影響廣州的房地產稅收及政府未來的土地收入。”趙卓文說。
有觀察人士表示，廣州市領導在香港創興銀行總部調研時發聲力挺樓市，稱“地產在廣州還有很好的前景”，在一定程度上也釋放出廣州房地產市場未來政策轉向的信號。
樓市回暖房價會否反彈
一系列新的政策調整給房地產市場帶來利好，在經歷了持續低迷后，今年的房地產市場是否將進入止跌回暖的拐點，成為不少市民關注的問題。
事實上，在央行降息、公積金政策放松等一系列政策利好的推進下，廣州樓市成交量出現明顯回升。根據網易房產數據中心統計顯示，上周（3月23日—3月29日）廣州全市新建商品房住宅共網簽1495套，和上上周的1245套相比，環比漲20%；成交均價達到14740元/平方米，與上上周基本持平。“從春節后成交變化趨勢來看，廣州樓市已從淡季中逐步復蘇。”
龍斌說，改善性需求對于樓市的影響是很重要的，有比較強的帶動性，其入市必然加快庫存消化，以及提高大戶型消化率。
有專家認為，由于廣州樓市待售庫存高企，再加上在建規模較大并且陸續進入市場，房價觸底反彈短期內還不會出現。在供求關系的主導下，有專家預測認為，今年房價可能在不同的城市出現分化，一線城市的房價會比較穩定，也有機會往上升。
“房價的上漲，至少要1—2個月時間，等需求進行釋放，肯定會有一輪新的上漲。”吳定金判斷。
“在9·30房貸新政后，廣州市一手房庫存的消化時限已經從原先的14個月降到了12個月，這次新政后預計會降到10個月。”合富輝煌首席分析師黎文江指出，廣州樓市10萬套庫存會先消化，尤其是其中的大戶型，房價沒有那么快就會上漲。他認為，花都、蘿崗等原本在降價調價的區域現在首先“不會再降價”，價格會回調，尤其是大戶型房價會回調。
合富輝煌中國市場研究中心發布報告顯示，預計在今年3至5月間，若按正常施工進度，廣州將再有約2萬套新貨推出市場，出貨依舊“壓力山大”。
他預測說：“房價要到庫存消化得差不多才上漲，最快會是在"五一"，最遲在"金九"。”黎文江預計，今年廣州房價可能漲10%—15%，其中包括兩部分因素：一種是正常漲價，一種是結構性漲價，也就是“地王”產品等本身房價高的等成交增多，拉升了整體均價。
周峰則表示，預計第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。第二季度的二手價格會比第一季度升高3%—4%，只要穗六條能放松，今年下半年的成交均價會比上半年上升8%—10%。 |
