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| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的完工時(shí)間如何確定？ |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：364 |
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| 問：如何理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的完工時(shí)間的規(guī)定？有何實(shí)際意義？ 答：一般的產(chǎn)品，都是產(chǎn)品完工后，檢驗(yàn)合格，才銷售的，此時(shí)，銷售收入確認(rèn)，成本也就確認(rèn)了，計(jì)稅所得額就容易了，但是，對(duì)于房地產(chǎn)卻不是這樣的。 商品房預(yù)售制度是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)制度，這項(xiàng)制度允許開發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進(jìn)行銷售，這樣，就產(chǎn)生了“期房”。此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)所得稅核算就面臨一個(gè)問題：期房的成本如何確定呢？只有房地產(chǎn)真正完工，企業(yè)的計(jì)稅成本才能最終確定，企業(yè)所得稅才能得以準(zhǔn)確核算。所以，如何界定完工產(chǎn)品，就顯得尤為重要了。 我們看看所得稅對(duì)“完工”是如何確定的： 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 （2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 確定了完工的具體情形，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算就簡(jiǎn)單了。 銷售在開發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開始，而且完工后還會(huì)繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產(chǎn)品售出。針對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工前后銷售行為的不同內(nèi)涵，企業(yè)所得稅采取的是不同的處理方式。 針對(duì)完工產(chǎn)品的所得額核算，國稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定，企業(yè)銷售完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入，發(fā)生的已銷售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅也應(yīng)在當(dāng)期扣除。 針對(duì)未完工產(chǎn)品的所得額核算，國稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 可見，在房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的所得稅處理中，開發(fā)產(chǎn)品的完工時(shí)點(diǎn)是非常重要的內(nèi)容。 當(dāng)我國取消房地產(chǎn)預(yù)售制度時(shí)，這個(gè)完工產(chǎn)品的時(shí)點(diǎn)就不像現(xiàn)在這樣意義重大了。屆時(shí)，房地產(chǎn)和其他產(chǎn)品的核算就相同了。 |
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