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| 房地產業“營改增”的雙重挑戰 |
| 發布時間：2014/10/15 來源： 閱讀次數：690 |
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有媒體報道，財政部正在加快研究房地產業“營改增”方案，據悉明年有望和建筑業同步推行。自2012年1月1日起開始營改增試點以來，目前僅剩下生活服務業、建筑業、房地產業和金融業尚未實現營改增。在房地產市場處于下行期間推出營改增，會對房地產業帶來什么樣的影響？這可能是業界最為關心的話題。
也正是如此，業界都希望將營改增后的稅率定得低一點，即采取和建筑業保持同一水平，采用11%的稅率。不過此前有媒體報道稱，財政部已經對房地產“營改增”稅率、稅負增減情況進行了模擬測算，測算采用的是17%的增值稅稅率，這意味著房地產業將成為迄今為止所有已實施和正在醞釀中的“營改增”改革中稅率最高的行業。
營改增是自2012年以來我國財政體系最大的一項改革，通過把以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，政府希望通過只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節。而在以往征繳營業稅時，從2012年上海試點的反饋來看，百分之七十的企業實現了稅負下降。不過在另一方面，部分企業會由于生產周期、成本結構等原因，進項稅額較少，加之試點范圍有限，從非試點地區無法取得增值稅專用發票，因此出現稅負增加的情況。同時，“營改增”后，企業在增值稅專用發票管理、納稅申報等方面的工作量會增加。
房地產業之所以會在最后一批成為營改增的對象，最大的原因就在于房地產業的成本構成過于復雜。就像有業界人士所說，“一套房子的成本構成太多了，每個環節都要拿增值稅發票來抵扣，很難弄的，這個事情沒那么簡單。”由于房地產企業特有的長周期，假設一些企業在“營改增”之前購進房地產、“營改增”之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，那么企業就會在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負提升。而不動產的金額往往又很大，在稅率上漲明顯而不能對進項稅進行抵扣的情況下，對企業的影響會很大。
也有學者認為，盡管稅基就是增值額，這在實踐中會很容易確認，但一旦到具體的行業就變得十分復雜。以銀行業為例，既有直接收費業務也有間接收費業務。前者的增值額相對明確，而后者的增值額卻很難確定。從事存貸款金融業務，其增值額是利差，但服務對象是存款人和貸款人，無法針對利差來征收增值稅并給服務對象開出增值稅發票。即便發達國家至今也沒有解決好這個問題，通常是采取變通的辦法。現在還未實施營改增的行業，如建筑業、金融業、不動產交易等行業，其增值額的確認和抵扣認定需要比其他行業多得多的信息，其中蘊含的不確定性和稅制設計風險明顯增大。
也正是如此，很多業界人士認為二手房“營改增”可能相對簡單，但是一手房就很難操作，因為按制造業企業的成本構成來說，房地產業確實復雜。不過在我看來，說營改增會增加房地產企業的負擔，可能并不妥貼。像房地產這樣的周期性行業，問題的關鍵并不在于其是否增加了成本，而在于其產品能否在市場上銷售出去。假如產品能在市場上被最終用戶所接受，那么所有的成本都是由用戶來承擔，如果不能被用戶接受，那么成本就由企業承擔。
房地產市場的土地招拍掛制度或許可供鏡鑒。2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即“71號令”)，要求在2004年8月31日之后各地不得以協議方式出讓經營性用地。從2004年8月31日起,所有經營性土地一律以招標、拍賣、掛牌等市場化方式公開競價出讓。盡管經營性土地使用權招拍掛被認為是推高了房價，但并沒有導致房地產市場的低迷，相反很多人認為土地市場招拍掛是開啟樓市“黃金十年”的一把鑰匙。
但現在來看，說土地招拍掛是開啟房地產市場“黃金十年”的鑰匙也是武斷。一個最明顯的例子是，現在土地市場還是實行招拍掛，為什么目前全國絕大多數城市的房地產市場已經冷卻，甚至不少城市已經出現了房產商跑路現象？事實上，招拍掛和房產市場的繁榮只是具有時間序列先后，而并不具有因果關系。一個最為根本的原因是，決定市場走向的還是簡單的供需關系，假如目前房地產市場還是屬于供給小于需求，估計房產還會繼續火熱下去。
也正是如此，無論房地產營改增后是采用11%還是17%的稅率，并不會成為房地產市場衰敗或者繁榮的根本原因。只不過在目前房地產市場低迷的情況下，如果采用17%的稅率，那么就會成為壓垮房地產市場的最后一根稻草；但如果營改增提前5年，那么房地產市場還會是依舊繁榮。成本，盡管是構成房價的一個重要因素，但決不是影響房市繁榮與否的決定性因素，決定房價走向的永遠是需求——當然，也有人說房產是金融產品，決定其需求的是利率。但無論怎么說，增值稅并不會是房地產全行業衰敗的始作俑者。
事實上，在沒有增值稅的日子里，房地產企業并不會因此而降低房價讓利于購房者，因為它是一個以追求利潤最大化為宗旨的企業。同樣的，如果現在房地產市場正處于下行通道，那么它也不會因為增值稅抬高了成本就提升房價，它會依據購房者的接受度和競爭對手的定價而確定最后的價格，甚至很多時候房產商為了盡快回籠資金等原因以低于成本價而銷售。也正是如此，我們說增值稅率的高低盡管會對房產的成本構成影響，但決不是左右因素。
當然，從一個更廣的視角來看，將房地產業的增值稅提高到17%并不是好事。因為政府拿的多了，那么留給企業和市民的財富份額就會相應減少。一般而言，無論是投資還是消費，政府總是沒有民間有效率，如果能夠將這6%的資金留在民間由企業和個人自行決定支配，在中國宏觀稅負已經偏高的前提下，將更多的資金留在民間自由支配可能是更好的選擇。
事實上，對房地產業營改增著急的并不只是企業，同時還有地方政府。在目前的財稅體制下，房地產相關稅收在地方財政中占了較大比重，營業稅是地方稅，而增值稅則是屬于中央稅種，假如房地產“營改增”之后，地方財政也會面臨不小的壓力。以上海為例，2013年全年商品房銷售額3911.57億元。如果以5%的營業稅計，就有近200億的稅收。假如營改增，那么這筆資金都要歸于中央財政。
從這個意義而言，房地產企業營改增的挑戰并不只是面對企業，同時還有地方政府，因為它直接涉及目前中央和地方的財政架構。在地方事權沒有減少的情況下，營改增之后由誰來填補地方政府的財政缺口？這可能是一個比確定何種稅率更為嚴峻的話題。
作者單位——傅蔚岡上海金融與法律研究院執行院長 |
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