張某欲長期租賃某單位一棟房屋，計劃通過改造裝修后(裝修費用在10萬元)，將所租賃的房屋用于經營性轉租，從中獲取差額收益。經雙方協商，張某年定額支付房主租賃費145萬元，剩余的租賃收益歸張某所有。張某通過市場測算，轉租可以取得收入在180萬元，差額收益為35萬元。張某應當如何與房主簽訂合同以節約稅收成本?
方案一：張某與房主簽訂房屋租賃合同
張某取得的房屋轉租收入，結合現行政策需要繳納以下稅(費)：
1、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。對取得的轉租收入，根據《國家稅務總局關于印發<營業稅稅目注釋>(試行稿)的通知》(國稅發[1993]149號)規定：“租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。”同時，《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》(國稅發[1995]076號規定：“單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按‘服務業’稅目中‘租賃業’項目征收營業稅。”在計稅依據上，根據《營業稅暫行條例》第五條：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。”因此，將租用房屋再轉租出去，應全額按租金收入計算繳納營業稅，不能扣除租賃成本。對按市場價格出租的非居住用房按5％的稅率計算征收租賃業營業稅：118001000×5％=901000(元)；城市維護建設稅：901000×7％=61300(元)；教育費附加：901000×3％=21700(元)。
2、印花稅。根據《印花稅暫行條例》，財產租賃合同應按租賃金額的千分之一貼花。承租合同和轉租合同，均應當按規定繳納印花稅。應繳納印花稅11800元。
3、房產稅?！斗慨a稅暫行條例》第二條規定：“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人”。除此之外的一切人，均不構成房產稅的納稅義務人，即使在產權人不在房屋所在地或者產權未確定及租典糾紛未解決的情況下，轉租人承擔了先行代為繳納房產稅的義務，但房產稅的實際承擔人仍然應當為產權人。所以，轉租人不應繳納房產稅。但在實踐中，部分省(市)將房屋轉租看作是房屋出租行為的延續，規定實際取得收益人即轉租人應當就轉租的差額繳納房產稅。以湖北省為例，張某應繳納房產稅：(118001000-114501000)×12％=421000(元)
4、個人所得稅。根據個人所得稅法的規定，個人取得的再轉租所得應當按“財產租賃所得”征收個人所得稅。財產租賃所得以一個月內取得的收入為一次，每次收入不超過41000元的，減除費用800元；41000元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。需要特別說明的是：對能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次(月)從租金收入中扣除，但不再重復扣除基本費用標準。同時準予扣除的項目除了在轉租過程中實際繳納的稅金和教育費附加外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。同時，個人出租房屋取得的所得暫減按l0％的稅率征收個人所得稅。由此計算年個人所得稅：(118001000-114501000-901000-61300-21700-11800-421000-800×12)×(1-20％)×10％=151808(元)。
以上合計張某應繳納地方各稅：901000+61300+21700+11800+421000+151808=1581608(元)。
房主應繳納的地方各稅(費)為2551200元。其中：營業稅：114501000×5％=721500(元)；城市維護建設稅：721500×7％=51075(元)；教育費附加：721500×3％=21175(元)；房產稅：114501000×12％=1741000(元)；印花稅：114501000×1‰=11450(元)。
張某與房主共同應繳納地方各稅費：1581608+2551200=4131808(元)。
方案二：張某與房主簽訂委托租賃合同
張某年定額支付房主租賃費仍然是145萬元，但合同約定：超過租賃費的收益歸張某所有。那么，張某以房主名義租賃房屋，張某應繳納的各項稅(費)：
1、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。根據營業稅政策規定，張某提供的是屬服務業中的代理業務，對其受托辦理的事項應當按“服務業”繳納營業稅。張某代理取得的勞務收入為35萬元，由此計算應繳納營業稅：3501000×5％=171500(元)；城市維護建設稅：171500×7％=11225(元)；教育費附加：171500×3％=525(元)。
2、個人所得稅。根據個人所得稅法規定，張某提供的代辦服務屬“勞務報酬所得”范疇。另外，對個人取得的勞務報酬所得，一次取得應納稅所得額超過201000元至501000元的部分，依照稅法規定計算應納稅額后再按照應納稅額加征五成：超過501000元的部分，加征十成。但勞務報酬所得屬于同一項目連續性收入的，是以一個月內取得的收入為一次，張某月所得處于201000元到501000元之間，由此計算應繳納年個人所得稅：[(3501000/12-
171500/12-11225/12-525/12)×(1-20％)×30％-21000]×12=551380(元)。
以上合計張某應繳納地方各稅(費)：171500+11225+525+551380=741630(元)。
房主應繳納的地方各稅(費)為3161800元。其中：營業稅：118001000×5％=901000(元)；城市維護建設稅：901000×7％=61300(元)；教育費附加：901000×3％=21700(元)；房產稅：118001000×12％=2161000(元)；印花稅：118001000×1‰=11800(元)。
張某與房主共同應繳納地方各稅(費)：741630+3161800=3911430(元)。
以上兩種方案中，從雙方的納稅情況來看，顯然第二種方案可以節約稅收成本，可少繳地方各稅(費)：4131808-3911430=221378(元)。但第二種方案下房主的稅收負擔加重了，張某在簽訂委托租賃合同時，可以通過合同價款將房主多承擔的稅負轉嫁給自身，從而達到降低稅收成本的目的。另外，需要注意的是，該籌劃主要是針對部分省(市)對轉租人取得的轉租差額需繳納房產稅而采取的籌劃方案。
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