房地產(chǎn)企業(yè)在促銷過(guò)程中，常常會(huì)采取“買房送車位”方式進(jìn)行營(yíng)銷，看起來(lái)都是車位贈(zèng)送，但相關(guān)的合同簽訂、發(fā)票開具及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理真的一樣嗎?
首先我們先要明確一個(gè)概念，買房贈(zèng)送的車位是否要視同銷售，繳納相關(guān)稅費(fèi)?
由于地產(chǎn)企業(yè)贈(zèng)送的車位，仍然屬于本企業(yè)自己開發(fā)的產(chǎn)品范疇。根據(jù)國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。
根據(jù)上述文件規(guī)定，這里的買房贈(zèng)車位同我們?nèi)粘Ｖ匈?zèng)送的視同銷售并不一樣，需要視同銷售的贈(zèng)送特指無(wú)償贈(zèng)送的情況，這里地產(chǎn)企業(yè)的贈(zèng)送顯然不屬于無(wú)償贈(zèng)送。所以上述國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件實(shí)際上將其界定為捆綁銷售，基于這種思路，不需要再將贈(zèng)送的車位再視同銷售交納相關(guān)稅費(fèi)，處理為捆綁銷售即可。
其次，買房贈(zèng)送的車位，車位在實(shí)務(wù)中可能存在兩種情況，有產(chǎn)權(quán)的車位和無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，那么在合同簽定、發(fā)票開具及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理中存在很大差異。
一、買房贈(zèng)送無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位情形
1、房屋銷售及車位轉(zhuǎn)讓分別簽定合同
例：某地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈(zèng)一優(yōu)惠活動(dòng)，即在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買住宅的客戶可以免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立規(guī)劃無(wú)產(chǎn)權(quán)的的車位一個(gè)。即：商品房銷售總價(jià)100萬(wàn)元中，含贈(zèng)送的車位轉(zhuǎn)讓價(jià)10萬(wàn)元。
(1)合同分別簽定
根據(jù)上述捆綁銷售的思路，等于開發(fā)商同時(shí)銷售住宅和車位，當(dāng)然按捆綁銷售的邏輯，將100萬(wàn)元價(jià)款進(jìn)行分拆，合同分開簽署。即：住宅90萬(wàn)元，車位10萬(wàn)元。
(2)發(fā)票分別開具
發(fā)票自然也應(yīng)當(dāng)分開開具，按照住宅和車位各自的價(jià)格單獨(dú)開票，提供給業(yè)主。
(3)注意相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)
但企業(yè)由于各種原因，如果合同未能區(qū)分兩部分價(jià)款，統(tǒng)一按照100萬(wàn)簽署網(wǎng)簽合同，發(fā)票就很難進(jìn)行分拆，只能同網(wǎng)簽合同保持一致，按照100萬(wàn)開具住宅銷售發(fā)票，車位無(wú)法開具發(fā)票，那后續(xù)車位的成本結(jié)轉(zhuǎn)，包括最終的土增清算都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)麻煩。
2、買房送車位，對(duì)贈(zèng)送車位簽定補(bǔ)充協(xié)議
一般地產(chǎn)企業(yè)的配套車位通常不在可售面積內(nèi)，作為公共配套也不允許對(duì)外銷售，但實(shí)際上很多公司將配套車位對(duì)外轉(zhuǎn)讓，將與土地等長(zhǎng)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓車位的永久使用權(quán)。
(1)合同簽定補(bǔ)充協(xié)議
根據(jù)上述案例情況，由于該車位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，因此只有住宅能夠辦理網(wǎng)簽合同，為了保證與實(shí)際業(yè)務(wù)相吻合，通常只能由企業(yè)自己同業(yè)主簽署補(bǔ)充協(xié)議，約定網(wǎng)簽合同中100萬(wàn)元中包含贈(zèng)送的車位10萬(wàn)元，即總價(jià)款100萬(wàn)元是由兩部分組成：房?jī)r(jià)90萬(wàn)元和車位10萬(wàn)元組成，車位部分以《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)充，而且約定車位不辦理產(chǎn)權(quán)證書。
(2)發(fā)票開具情形
企業(yè)在買房贈(zèng)送車位開具發(fā)票時(shí)，最好能夠同時(shí)注明這種捆綁銷售的性質(zhì)，即按照商業(yè)折扣進(jìn)行處理。
在開具發(fā)票的時(shí)候時(shí)需要注意，根據(jù)2003年16號(hào)文件規(guī)定，單位和個(gè)人在提供應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為收入額，如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從收入中減除。
在實(shí)務(wù)中有兩種開具發(fā)票的情形：
①按100萬(wàn)元開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，同時(shí)在備注欄中注明：包含贈(zèng)送的10萬(wàn)元車位一個(gè);
②在一張發(fā)票上開具：房屋銷售100萬(wàn)元，車位銷售15萬(wàn)元，折扣15萬(wàn)元。
(3)房管部門風(fēng)險(xiǎn)
上述兩種方式開具發(fā)票，企業(yè)從后續(xù)的財(cái)稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及稅費(fèi)繳納基本上問(wèn)題不大，但需要考慮的是這樣開具發(fā)票，網(wǎng)簽合同房管部門是否允許這樣開票約定。
(4)簽署補(bǔ)充協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)
簽署補(bǔ)充協(xié)議，雖然企業(yè)自認(rèn)為將100萬(wàn)元的房?jī)r(jià)中包含的10萬(wàn)元車位補(bǔ)充約定清楚了，也保證了企業(yè)財(cái)稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)清算等的一致性，但在后續(xù)稅務(wù)檢查時(shí)，一定要提前和稅務(wù)人員溝通解釋，避免將車位認(rèn)定為贈(zèng)送，從而要求按照100萬(wàn)正常銷售 10萬(wàn)視同銷售合并繳稅。
3、將贈(zèng)送的車位做為該棟樓的配套
(1)合同統(tǒng)一簽定
還是沿用上述案例，如果業(yè)主由于其他原因，不愿意將贈(zèng)送的車位單獨(dú)與企業(yè)簽定補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定，即：住宅網(wǎng)簽合同100萬(wàn)元，不約定或補(bǔ)充簽定車位贈(zèng)送合同。
(2)發(fā)票開具
如果合同統(tǒng)一簽定，住宅發(fā)票也應(yīng)統(tǒng)一開具100萬(wàn)元，那么地產(chǎn)企業(yè)就存在贈(zèng)送的車位成本無(wú)法分?jǐn)偟那樾巍?
如果地產(chǎn)企業(yè)為了體現(xiàn)車位贈(zèng)送的事實(shí)，按照分拆價(jià)款開具發(fā)票，會(huì)導(dǎo)致合同與發(fā)票的不一致，未來(lái)給房子辦證帶來(lái)新的困擾。
建議：在實(shí)務(wù)中，如果該車位屬于無(wú)產(chǎn)權(quán)的人防等配套設(shè)施，可以將該贈(zèng)送的車位做為該棟樓的配套，發(fā)生的成本做為配套費(fèi)用在該棟樓進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚枰a(bǔ)充完善相關(guān)配套資料，設(shè)計(jì)好各個(gè)環(huán)節(jié)的處理方案來(lái)支撐該財(cái)稅處理。
二、買房贈(zèng)送有產(chǎn)權(quán)的車位情形
如果企業(yè)采取“買房送車位”方式進(jìn)行銷售，而該車位是有產(chǎn)權(quán)的，不論促銷活動(dòng)如何宣傳，地產(chǎn)企業(yè)都必須將房屋銷售和車位銷售合同分別簽署，發(fā)票分別開具。否則，由于合同簽署和發(fā)票開具約定不清，會(huì)給后續(xù)房屋和車位的產(chǎn)權(quán)證辦理帶來(lái)無(wú)法解決的麻煩。
三、總結(jié)
買房送車位，本質(zhì)上屬于捆綁銷售，應(yīng)當(dāng)分拆兩部分價(jià)款，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本;同時(shí)，對(duì)于贈(zèng)送無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，要求企業(yè)必須在合同簽署和發(fā)票開具兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)保持一致且對(duì)后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)辦理不受影響;如果是贈(zèng)送有產(chǎn)權(quán)的車位，合同簽署及發(fā)票開具更不能含糊，必須嚴(yán)格約定區(qū)分，否則，對(duì)于后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將產(chǎn)生無(wú)法解決的矛盾。
2008年之前的問(wèn)答——
單位購(gòu)入停車位所交的契稅是列支管理費(fèi)還是計(jì)入固定資產(chǎn)?
問(wèn)：?jiǎn)挝毁?gòu)入停車位所交的契稅是列支管理費(fèi)還是計(jì)入固定資產(chǎn)?
答：關(guān)于契稅的會(huì)計(jì)處理辦法，財(cái)政部在1998年10月14日復(fù)財(cái)政部駐云南省財(cái)政監(jiān)察專員辦事處的函(財(cái)會(huì)字[1998]36號(hào))中明確規(guī)定如下：企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)按規(guī)定繳納的契稅，計(jì)入所取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的成本。其中：企業(yè)繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”等科目，貸記“銀行存款”科目。
事業(yè)單位取得土地使用權(quán)繳納的契稅，借記“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目;取得房屋按規(guī)定繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“固定基金”科目。同時(shí)，應(yīng)按資金來(lái)源分別借記“專用基金──修購(gòu)基金”、“事業(yè)支出”等科目，貸記“銀行存款”科目。
契稅是轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)對(duì)承受的單位和個(gè)人征收的一種稅，屬于資本性支出。《企業(yè)所得稅暫行條例》第七款第一條規(guī)定：資本性支出在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除，需要通過(guò)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)計(jì)提折舊方式逐期計(jì)入成本。因此，企業(yè)購(gòu)房時(shí)所繳納的契稅是不可以直接列入“管理費(fèi)用”的。
