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| 商業(yè)地產(chǎn)租金收入的房產(chǎn)稅和所得稅籌劃 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：366 |
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| 某中外合資的房地產(chǎn)企業(yè)將投資8億元開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)（20萬(wàn)平方米）進(jìn)行出租，在招商前對(duì)租金收取進(jìn)行了籌劃，主要解決房產(chǎn)稅過(guò)高以及所得稅問(wèn)題。該企業(yè)預(yù)計(jì)將取得年租金收入5000萬(wàn)元，僅房產(chǎn)稅就要繳納600萬(wàn)元。籌劃人員認(rèn)真分析了該公司的情況，提出了以下籌劃方案： 1.專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)市場(chǎng)管理公司來(lái)管理該大型物業(yè)。經(jīng)營(yíng)范圍包括：市場(chǎng)管理、物業(yè)管理、咨詢(xún)服務(wù)等。該公司應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)，盡可能錄用軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部（占總?cè)藬?shù)的60%以上）。 2.在市場(chǎng)管理公司要行使部分政府管理職能（政府招商，稅務(wù)、工商、計(jì)劃生育等一站式服務(wù)）。 3.對(duì)市場(chǎng)內(nèi)商家實(shí)行“會(huì)員制”管理，為會(huì)員提供各項(xiàng)優(yōu)惠服務(wù)（諸如：租金優(yōu)惠、法律會(huì)計(jì)等中介服務(wù)優(yōu)惠、免費(fèi)進(jìn)行工商登記、免費(fèi)進(jìn)行消防培訓(xùn)等等）。 這樣，對(duì)所有進(jìn)入該市場(chǎng)的商家實(shí)行會(huì)員制后，收取約為租金25%左右的會(huì)員費(fèi)（物價(jià)局批文）、10%左右的物業(yè)管理費(fèi)（房管局、物價(jià)局備案）；在租金收取上，對(duì)會(huì)員一律實(shí)行6.5折優(yōu)惠。 經(jīng)過(guò)上述籌劃后，年度營(yíng)業(yè)總收入基本不變約為5000萬(wàn)元，其構(gòu)成為租金3250萬(wàn)元、物管費(fèi)500萬(wàn)元、會(huì)員費(fèi)1250萬(wàn)元。可以節(jié)約房產(chǎn)稅：1750萬(wàn)元×12%＝210萬(wàn)元 據(jù)測(cè)算，通過(guò)出租物業(yè)該公司每年將賺取稅前利潤(rùn)500萬(wàn)元，由于使用了職工總?cè)藬?shù)60%的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部，公司將少交三年的企業(yè)所得稅近500萬(wàn)元、少交三年的營(yíng)業(yè)稅750萬(wàn)元。 根據(jù)財(cái)稅[2003]26號(hào)文件精神，為安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開(kāi)辦的企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù)60 %（含60 %）以上的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 |
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