房產租賃行為具有涉及面廣、涉及稅種多、稅源分散等特點，一直是稅收征管的重點。企業之間尤其是關聯企業之間“無租使用”的特殊情況，可能導致稅款流失，需要予以重視。本文梳理“無租使用”行為涉及的稅收問題，提示納稅人注意涉稅風險。
“無租”里面有學問
1.“無租”為虛，“有租”為實。租金的形式千變萬化，只要是因出租而取得的相關收入或其他經濟利益都應視為租金，不能錯將有租作無租。
【案例】甲租用乙的土地，合同期限為40年，無租金，甲在該土地上建商鋪用于出租，房屋的報建、產權屬于乙，甲負責出資建設，合同期內擁有使用權，合同期滿后，土地及土地上的建筑物、附著物均無償歸還乙。
點評：乙并非真的沒有取得租金，其中房屋的造價可以視為甲付給乙的租金，這不是“無租”合同，而是“有租”合同。
2.“無租”背后藏關聯。“無租使用”常在關聯方之間發生，出現不支付租金也不繳納稅費的情況。
【案例】某市稅務機關在房地產稅源調查中發現，轄區內A公司無償使用B公司（雙方都是有限責任公司）的一處房產，雙方沒有就該租賃行為繳納任何稅費。經核實，A公司和B公司為同一自然人C所控制的關聯企業。
點評：A公司和B公司的“無租使用”行為違背了獨立交易原則，最終為此付出了代價：按照規定補繳了稅款，支付了滯納金和罰款。此外，有些企業利用關聯方關系和稅收優惠政策進行“籌劃”，以達到少繳稅款的目的。因此，確定合同內容的真實性變得尤為重要。
3.“無租”不納稅，稅收風險惹上身。有些納稅人認為沒有租金就不是租賃行為，只是“借用”，沒有納稅義務，不用進行相應稅款的申報，導致少繳稅款，帶來涉稅風險。
【案例】E公司和F公司兩公司相鄰，兩家公司老板關系較好，不存在關聯方關系。因E公司正在裝修，F公司就將其閑置的房屋無償租給E公司用于辦公。E公司認為該房產不是本公司所有，自己不用繳納稅費；F公司認為自己未取得租金收入，是E公司在實際使用，自己也不用繳納稅費，兩家公司都沒有申報繳納相關稅費。
點評：E公司和F公司誤以為“無租”就“無稅”，實際上已經違反了稅收規定，除了要補繳稅款和滯納金，還面臨著被處罰的風險。
“無租”也“有稅”
1.營業稅。對于“無租使用”房產，應先按照“實質重于形式”原則判斷出租方是否取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。沒有收益或雙方是關聯方關系的，根據稅收征管法第三十五條、第三十六條和營業稅暫行條例第七條的規定，稅務機關可以核定征收。計稅營業額按營業稅暫行條例實施細則第二十條的規定，依次按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格、或其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定。也就是說，即使無償出租房產，出租方也應按“服務業——租賃業”稅目繳納營業稅。
2.企業所得稅。“無租使用”房產應繳納企業所得稅。如果出租方直接或間接取得了貨幣形式或非貨幣形式的租金收入，應該并入收入總額中繳納企業所得稅；如果沒有獲得收益，雙方也不是關聯方，根據稅收征管法第三十五條的規定，由稅務機關核定征收；如果雙方是關聯方關系，根據企業所得稅法第四十一條和《特別納稅調整實施辦法（試行）》（國稅發〔2009〕2號）的規定，稅務機關有權對關聯方之間發生的明顯違背獨立交易原則的房產、土地租賃行為進行調查、調整，以免直接或間接導致國家總體稅收收入的減少。
3.房產稅。“無租使用”房產應繳納房產稅，稅款可能由出租方繳納，也可能由承租方繳納，符合條件的，可以享受免稅優惠。如果出租方實際取得了貨幣收入、實物收入或其他形式收入，由出租方按“房產稅——從租計征”稅目繳納房產稅，取得的租金收入明顯不合理的，稅務部門可以按照房產稅暫行條例和稅收征管法的有關規定，根據當地同類房屋的租金水平，確定租金標準，核定應納稅款；如果確為“無租使用”房產，承租方是應稅單位和個人的，根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第一條的規定，由承租方依照房產余值代繳納房產稅；確為“無租使用”，承租方是免稅單位的，根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行法規》（財稅地字〔1986〕8號）第二十五條的規定，納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產稅。免稅單位“無租使用”部分可以免征房產稅。
4.城鎮土地使用稅。無償出租房產應繳納城鎮土地使用稅，稅款可能由出租方繳納，也可能由承租方繳納，符合條件的，可以享受免稅優惠。根據城鎮土地使用稅暫行條例和《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字〔1988〕15號）的規定，城鎮土地使用稅通常是由擁有土地使用權的單位或個人（出租方）繳納。在納稅人不在土地所在地，土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，以及納稅單位“無租使用”免稅單位的土地時，由土地使用人來繳納土地使用稅。如果承租方為免稅單位，根據《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》（國稅地〔1989〕140號）第一條的規定，對免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮土地使用稅。
5.印花稅。房產租賃合同的納稅人為簽訂合同的雙方，對于“無租使用”房產的合同，征不征印花稅，存在爭議。《國家稅務總局關于進一步加強印花稅征收管理有關問題的通知》（國稅函〔2004〕150號）第四條規定了3種可以核定征收印花稅的情況，與計稅依據有關的是其中第二款“拒不提供應稅憑證或不如實提供應稅憑證致使計稅依據明顯偏低的”，根據此款規定，結合稅收征管法第三十六條的規定，筆者認為滿足限制條件的，可以不核定征收印花稅；不滿足限制條件的，應征收印花稅。限制條件為：是真實的“無租”，沒有變相的、隱藏的收益；雙方不是關聯方關系。 |
