答：1、《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年度發(fā)生的招待費應(yīng)在2010年度扣除，不能結(jié)轉(zhuǎn)到以后年度扣除。2010年度、2011年度的銷售收入為零，發(fā)生的招待費均不能在稅前列支。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定，新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。
企業(yè)在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費，也可根據(jù)上述規(guī)定處理。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第七條規(guī)定，企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第七十條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十三條第（四）項所稱其他應(yīng)當作為長期待攤費用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的符合稅法規(guī)定的開辦費支出，可在開始經(jīng)營之日當年一次性扣除，也可以按長期待攤費用支出發(fā)生的次月起，按不低于3年的攤銷期限分期攤銷。開始經(jīng)營之日的當年是指企業(yè)的各項資產(chǎn)投入使用開始的年度，或者對外經(jīng)營活動開始年度。
若你公司2011年5月開始經(jīng)營，可以在2011年6月起分期攤銷開辦費或在2011年度一次性扣除開辦費。
2、2010年度、2011年度發(fā)生的招待費支出均應(yīng)在發(fā)生當年稅前扣除。2012年度沒有銷售收入，當年發(fā)生的招待費不能稅前扣除。
3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：……
因此，你公司取得的預收款，若符合上述規(guī)定的，應(yīng)確認為銷售收入。該收入應(yīng)作為業(yè)務(wù)招待費的計提基數(shù)。
【另外，國家稅務(wù)總局公告2012年第15號國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告——五、關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費等費用稅前扣除問題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
【學習體會】
關(guān)于籌建期的業(yè)務(wù)招待費問題也是一直存在爭議的，各地的規(guī)定不一樣，業(yè)務(wù)招待費也是企業(yè)發(fā)生的與取得應(yīng)收收入有關(guān)的支出，符合企業(yè)所得稅法第八條的規(guī)定，應(yīng)該允許其按照規(guī)定扣除，雖然在籌建期間肯能沒有收入，但是也不能因此而否定其稅前扣除的合理性和合法性問題，雖然當期沒有收入，但是發(fā)生的招待費是與未來期間的收入相關(guān)的，則應(yīng)該準許稅前扣除，即調(diào)增40%就可以，這條規(guī)定遵照企業(yè)所得稅扣除的基本精神的，以此類推，如果企業(yè)當年的收入0（經(jīng)營年度），那么發(fā)生生的招待費是否可以扣除呢？筆者認為可以，可以參照籌建期的處理，即匯算清繳調(diào)增40%就行。廣告費的規(guī)定也是同樣的道理。】
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