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　　在上述五個(gè)步驟中，其納稅環(huán)節(jié)主要在于“保利地產(chǎn)通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)設(shè)立項(xiàng)目公司”與“私募基金收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)”兩個(gè)步驟。

　　步驟1：保利地產(chǎn)通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)設(shè)立項(xiàng)目公司

　　在“保利地產(chǎn)通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)設(shè)立項(xiàng)目公司”過程中，其主要稅種包括土地增值稅、增值稅、契稅、企業(yè)所得稅及印花稅。

　　1、土地增值稅

　　就土地增值稅而言，其納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人保利地產(chǎn)。根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)稅發(fā)〔2016〕70號(hào)）關(guān)于營(yíng)改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)的規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定執(zhí)行。”

　　而根據(jù)上述國(guó)稅發(fā)187號(hào)文第三條的規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售的行為，其收入按下列方法和順序確認(rèn)1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。”由于保利地產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)出資設(shè)立項(xiàng)目公司的行為屬于對(duì)外投資行為，應(yīng)按照營(yíng)改增后視同銷售房地產(chǎn)行為確認(rèn)收入，計(jì)算繳納土地增值稅。

　　與此同時(shí)，從土地增值稅的豁免規(guī)定來看，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）第四條規(guī)定“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅”。而第五條規(guī)定“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。由于財(cái)稅5號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司，并不屬于暫不征收土地增值稅的豁免范圍。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保利地產(chǎn)作為原始權(quán)益人以劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行注資，以該市場(chǎng)評(píng)估價(jià)減除規(guī)定的開發(fā)成本及費(fèi)用后作為計(jì)稅基礎(chǔ)，計(jì)算土地增值稅。

　　值得注意的是，上述財(cái)稅5號(hào)文執(zhí)行期限截止到2017年12月31日，但目前暫無(wú)延續(xù)性相關(guān)政策，可暫以該文件作為土地增值稅豁免范圍的參考稅收文件。

　　2、增值稅

　　就增值稅而言，其納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人保利地產(chǎn)。保利地產(chǎn)以自己持有的物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司，由于上述行為屬于視同銷售行為，應(yīng)繳納增值稅。

　　納稅義務(wù)人為保利地產(chǎn)本身，若其先前持有的物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為保利地產(chǎn)自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2016〕18號(hào)）第四條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。”上述銷售額為計(jì)算繳納增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。

　　若用以出資設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)為保利地產(chǎn)先前從外部購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)，則須按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2016〕14號(hào)）第三條（一）“一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。”以及第三條（五）“一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。”