中國(guó)地大卻不能都用來(lái)蓋房，適合居住的土地有限，能用來(lái)開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，政府也好，開(kāi)發(fā)商也罷，圍繞土地做工作追求的首先是利益，舊城改造尤甚。
有網(wǎng)友問(wèn)，我們參與某舊城改造項(xiàng)目，談好的政府負(fù)責(zé)土地征收與補(bǔ)償工作，我們支付政府土地出讓金，但是當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)要求額外補(bǔ)償其40套房子，否則我們也開(kāi)發(fā)不了，這該如何處理？
還有網(wǎng)友問(wèn)，我們參與的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，政府負(fù)責(zé)棚改項(xiàng)目立項(xiàng)以及項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償，保證項(xiàng)目除商業(yè)服務(wù)用地外，土地出讓金、行政性收費(fèi)免收；負(fù)責(zé)電力、供水、排水、通訊網(wǎng)線(xiàn)、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)接至建筑紅線(xiàn)，我們負(fù)責(zé)為政府建設(shè)社區(qū)醫(yī)院、道路等配套設(shè)施，建設(shè)費(fèi)用沖抵原址開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用，我們?cè)撊绾翁幚恚?
說(shuō)實(shí)話(huà)，我也不知道如何處理，我說(shuō)了等于沒(méi)說(shuō)，我也不是稅務(wù)局，營(yíng)改增前這樣的故事很多，大事化小，小事化了了；營(yíng)改增后呢？當(dāng)舊城改造遇到營(yíng)改增，欲說(shuō)還休，欲說(shuō)還休，只能是凝眸處，舊城改造又添新愁。但歸根結(jié)底還是舊城改造不規(guī)范造成的惡果。
一、營(yíng)改增后舊城改造哪些土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：
銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷〔1 11%）
同時(shí)第五條規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
第六條規(guī)定：在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。
上述規(guī)定很明白卻也糊涂，清楚的是土地價(jià)款允許從銷(xiāo)售額中扣除了，但還得有財(cái)政票據(jù)，那發(fā)票行不行？不是增值稅專(zhuān)用發(fā)票都不行，是增值稅專(zhuān)用發(fā)票也不行，因?yàn)槟氖沁M(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，不是銷(xiāo)售額抵減。糊涂的是沒(méi)說(shuō)土地價(jià)款包括哪些東東？哪些能扣哪些不能扣？
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十七條（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。這些都是土地價(jià)款，可能還都繳納契稅，能否從銷(xiāo)售額中扣除呢？沒(méi)有財(cái)政票據(jù)就不行，有完稅證明也不行，白條更不行，大市政配套費(fèi)呢？可是有財(cái)政票據(jù)的，我們看河北省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增政策解答：
河北省國(guó)家稅務(wù)局：關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。
目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。
說(shuō)得明白不？目前為止，沒(méi)有見(jiàn)到不同意見(jiàn)的，那么有很多開(kāi)發(fā)商不爽了，我們是舊城改造拿地，除支付政府土地出讓金外，也承擔(dān)了大量的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)，手里無(wú)財(cái)政收據(jù)，這不屬于土地價(jià)款嗎？
我們?cè)倏瓷钲谑袊?guó)稅局營(yíng)改增政策解答：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），只能扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。
采取“舊城改造”方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除直接支付給拆遷戶(hù)的補(bǔ)償款。
再看看廣州市國(guó)稅局營(yíng)改增政策解答，其稍微委婉了些：房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是不是不能扣除項(xiàng)目？
答:拆遷補(bǔ)償費(fèi)如果同時(shí)滿(mǎn)足以下條件的，可以不計(jì)入銷(xiāo)售額。
（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；
（2）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；
（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。
這樣的拆遷補(bǔ)償費(fèi)您見(jiàn)過(guò)嗎？反正我沒(méi)見(jiàn)過(guò)，總之一句話(huà)，別扣了，增值稅處理就當(dāng)沒(méi)發(fā)生過(guò)?？梢烙行┡f城改造、棚戶(hù)區(qū)建設(shè)可不怎么繳納土地出讓金的，基本上屬于就地安置，開(kāi)發(fā)商一二級(jí)聯(lián)動(dòng)了，想想就悲催。
二、營(yíng)改增后土地返還款是否調(diào)整土地價(jià)款
土地返還款為什么返？這是根本，一是政府招商引資曾經(jīng)許諾，不好意思不算數(shù)（肯定也有很多不算數(shù)的）；二是你為政府做了點(diǎn)什么，比如修了個(gè)路，但這不像是土地返還款，更像是工程建設(shè)資金；三是你修建的安置房屋，政府給了點(diǎn)補(bǔ)償，這個(gè)補(bǔ)償更像是回購(gòu)（雖然很少）。四是……
我們只說(shuō)第一種無(wú)爭(zhēng)議的土地返還款遭遇營(yíng)改增該如何處理。企業(yè)所得稅、土地增值稅在本篇中我們不說(shuō)了只說(shuō)營(yíng)改增。
看廣州市國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增政策解答：如果存在土地返還款，企業(yè)實(shí)際需要支付的土地價(jià)款可能要小于土地出讓合同列明的土地價(jià)款，該種情況下可以扣除的土地價(jià)款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價(jià)款？
答：按實(shí)際取得的省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)所列價(jià)款扣除。
湖北省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增政策解答：從政府部門(mén)取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。
土地出讓金開(kāi)發(fā)商先繳納取得票據(jù)后政府給以土地價(jià)款返還，但是開(kāi)發(fā)商不用返還票據(jù)政府也不會(huì)開(kāi)紅票，按照財(cái)政票據(jù)從銷(xiāo)售額中扣除挺好的，但是——
大連市國(guó)家稅務(wù)局《營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題解答》：
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地時(shí)支付的土地出讓金已經(jīng)取得符合規(guī)定的財(cái)政票據(jù)，之后又從相關(guān)部門(mén)取得土地返還款，那么計(jì)算增值稅時(shí)允許抵扣的土地價(jià)款怎么計(jì)算？企業(yè)取得土地時(shí)單獨(dú)支付的拆遷費(fèi)和契稅是否允許計(jì)算扣除？
答：按凈支出額計(jì)算允許抵扣的土地價(jià)款，土地返還款部分不允許抵扣；單獨(dú)支付的拆遷費(fèi)和契稅不允許計(jì)算扣除。
假設(shè)政府毛地凈掛，企業(yè)1000萬(wàn)競(jìng)拍，取得土地后進(jìn)行三通一平，后期政府支付返還款100萬(wàn)元，企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款是1000萬(wàn)還是900萬(wàn)（1000-100=900）？
答：應(yīng)當(dāng)減除。
該答復(fù)我也認(rèn)為有問(wèn)題，增值稅計(jì)算時(shí)減除土地價(jià)款，契稅計(jì)算時(shí)卻不會(huì)減除，政府方面不規(guī)范的操作最后卻都是企業(yè)買(mǎi)單。
三、營(yíng)改增后紅線(xiàn)外支出是否調(diào)整土地價(jià)款
某開(kāi)發(fā)商先期參與了政府荒山綠化千畝生態(tài)修復(fù)工程投入資金兩個(gè)億元，后期政府在土地出讓中設(shè)置規(guī)則，允諾該開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)形式競(jìng)得其中百畝經(jīng)營(yíng)用地，出讓金每畝50萬(wàn)元，增值稅該如何處理？
紅線(xiàn)外支出涉稅問(wèn)題看似簡(jiǎn)單卻到處有“坑”。早在國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅清算征求意見(jiàn)稿時(shí)明確流露信息：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線(xiàn)”外）為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程的（包括作為招拍掛取得土地必須條件的），從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在計(jì)算本項(xiàng)目土地增值稅時(shí)，其在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。
濟(jì)南市地方稅務(wù)局深受影響，《濟(jì)南市土地增值稅清算工作指南（試行）（2014）》十一、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費(fèi)用（支出）的扣除問(wèn)題
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（即規(guī)劃用地“紅線(xiàn)”外）的建設(shè)項(xiàng)目支出，一律不得在本項(xiàng)目清算時(shí)計(jì)算扣除。估計(jì)有同類(lèi)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商要瘋了。
還是有很多地方稅務(wù)局實(shí)際執(zhí)行中更為務(wù)實(shí)，講求實(shí)質(zhì)重于形式。
例如鄂地稅發(fā)〔2013〕44號(hào)：七、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線(xiàn)”外）承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的（如與建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)直接關(guān)聯(lián)，僅為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額），不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。
《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函（2014）175號(hào)）三、關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)用地紅線(xiàn)外支出的扣除總問(wèn)題
納稅人為取得土地使用權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線(xiàn)外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)）第四條第（一）項(xiàng)確定的相關(guān)性原則，納稅人如果能提供國(guó)土房管部門(mén)的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議，或者相關(guān)政府主管部門(mén)出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
海南省地方稅務(wù)局《土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答》八、如何確認(rèn)審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問(wèn)題？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線(xiàn)”外）為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門(mén)出具的證明文件確認(rèn)該項(xiàng)支出與建造本清算項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的（含項(xiàng)目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的）支出，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。
這些都是土地增值稅的問(wèn)題，亂象漸欲迷人眼，如今營(yíng)改增了問(wèn)題依舊。
我來(lái)提2個(gè)問(wèn)題，歡迎大家拍磚：
1、紅線(xiàn)外支出是否屬于無(wú)償支出？
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條下列情形視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：
（一）單位或者個(gè)體工商戶(hù)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
開(kāi)發(fā)商向政府提供紅線(xiàn)外支出建設(shè)服務(wù)，屬于無(wú)償提供嗎？屬于用于公益事業(yè)嗎？還是屬于用于社會(huì)公眾對(duì)象?要不要視同銷(xiāo)售征收增值稅？如果不視同銷(xiāo)售征收增值稅屬于免征增值稅還是不征收增值稅？進(jìn)項(xiàng)稅金能否抵扣？（我回答不標(biāo)準(zhǔn)先不答了O(∩_∩)O哈！）
2、紅線(xiàn)外支出要不要計(jì)入土地價(jià)款？
政府不允諾給你土地，靠講情懷來(lái)無(wú)償建設(shè)的開(kāi)發(fā)商絕對(duì)鳳毛麟角，所以歸類(lèi)為無(wú)償提供服務(wù)視同銷(xiāo)售的范疇老樊認(rèn)為不妥?！坝袃敗背泿?、實(shí)物外也有其他經(jīng)濟(jì)利益，能拿到土地是否也屬于取得了其他經(jīng)濟(jì)利益呢？
紅線(xiàn)外支出開(kāi)發(fā)商肯定樂(lè)意計(jì)入土地價(jià)款，計(jì)入土地價(jià)款沒(méi)有財(cái)政收據(jù)仍然實(shí)現(xiàn)不了土地價(jià)款從銷(xiāo)售額中扣除，紅線(xiàn)外建設(shè)支出允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額是因?yàn)橐彩瞧髽I(yè)一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性支出，但是對(duì)應(yīng)的——取得了其他經(jīng)濟(jì)利益是否也得計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額呢？
舊城改造欲說(shuō)還休，別說(shuō)和你沒(méi)關(guān)系，有個(gè)段子是這樣子的——
一小伙家里很窮房子也很破，帶過(guò)幾個(gè)女孩子回家認(rèn)門(mén)，都嫌他家沒(méi)錢(qián)不了了之，后來(lái)這小伙總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，買(mǎi)了一桶油漆在家門(mén)口寫(xiě)了一個(gè)大大的“拆”字，后來(lái)娶到媳婦了。十年過(guò)去了，他媳婦抱著9歲的孩子，房子依舊那么破，房子依舊沒(méi)拆遷，邊哭邊說(shuō)，呵呵，TMD當(dāng)時(shí)也沒(méi)問(wèn)個(gè)日期。O(∩_∩)O~
舊城改造還有很多話(huà)題可聊，PPP正時(shí)髦我們待續(xù)跟進(jìn)。最后感謝老大中國(guó)轉(zhuǎn)讓定價(jià)網(wǎng)創(chuàng)始人張學(xué)斌博士催我完成此稿。
