對于這個70號公告關于土地增值稅預征的計算問題，我想到了一個比喻：花80元買了個被套當祭禮去吊孝，結果孝子卻很不高興，因為他以為你要封300塊錢給他呢。
原來，財稅[2016]43號文對于土地增值稅的計稅依據，給出了原則性的規定：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
OK，于是大家就會想，比如銷售房產時，預收了1,000萬元，那么，計算預征土地增值稅時的基礎就是：1,000萬÷（111%），這樣預售收入就不含稅了。
以3.5%的預征率來說，應預征：
1,000÷（111%）×3.5%=31.5萬元
但是，這樣理解43號文，是有風險的，因為43號文規定的是“轉讓房地產取得的收入”，并不是針對“預收款”，所以是兩個不同概念的標準，把預收款也理解成“收入”，多少有一點先入為主或者一廂情愿。
所以，不能直接因為有43號文，就認為預征應該要扣除銷項稅金。但看來不少納稅就是這樣認為的，所以，當70號文出臺后，自然就會有點失望了。
再來看看另一個方面，就是增值稅本身。預售房時，并沒有收入實現，增值稅也沒有實現收入，這是營改增后房地產行業最大的變化之一，預售收入沒有增值稅納稅義務。所以，預售的收入中，不存在增值稅金這個概念，所以就一點沒有可扣減的。
如果按這個思路來理解，那么預征土地增值稅，應該按預收款全額來計算，與過去營業稅有點像。我猜，稅務就是這么認為的。按這種理解，上例預征就是：
1,000×3.5%=35萬元
在制定70號公告時，對于預收售的表述非常耐人尋味：
“為方便納稅人，……”
先來這么一句，讓我們覺得是為納稅人著想。貌似可能給了一點點便利。然后規定：
“……可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款”
先注意那個“可”，真是細思極恐啊。
為什么用“可”字呢？顯然是一項授權，讓納稅人自已選擇。要么按文件規定的公式來，要么不按文件規定的公式來。所以，制定70號文的人一定認為：按公式來，有利于納稅人。納稅人應該會選擇這個公式。
按這個公式，上例的預征就是：
（1,000-1,000÷（1 11%）×3%）×3.5%=34.1萬元
看看，比按1,000萬元直接預征，節約了9千元錢，稅務認為，這是給了企業一個“利好”，比按全額征優惠了一點。所以才用了這個“可”字，并核算大家會歡天喜地地去選擇。
說實話，我就是因為讀到這個“可”字時，橫過去、豎過來想了足足一分半鐘，才明白過其中的味道來。真是細思極恐啊，因為按文件制定人的理解，原來計算土地增值稅預征額時，必須按“預收款”來，不能扣一點點預征的增值稅。
我們以為預征時扣減銷項稅金的想法，太天真了。
就像開頭的孝子一樣，以為應該收到300元現金，實際卻是一包廉價被套。但如果你知道了，原來別人差點就不來了，你連被套也收不到，這樣，恐怕就可以釋然了。
但是且慢，房地產企業這類預征的情況，還有企業所得稅呢！
企業所得稅應該按1,000萬元計算預計利潤？還是扣除預交的增值稅？還是扣除銷項稅金呢？
通過對“可”字的分析，我們可以揣摩出稅務對待預收款的態度，預收款沒有納稅義務，不存在增值稅的問題。這樣的話，按1,000萬計算預計毛利。當然，也不排除，“為方便納稅人”，則“可以”扣除掉預征的增值稅，再計算預計毛利。
所以，收個被套，總比什么都沒有收好，大家還是接招吧。好心態，一輩子。
