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| 房企法定代表人自用開發產品需繳稅 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：650 |
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| 一家房地產開發公司（私營企業）的法定代表人，將公司開發的部分房屋自己留下，分別用來自用和出租，并將房屋產權證辦到自己名下。房地產公司在申報納稅時扣除了這部分金額，認為自建自用房產沒有發生“有償”行為，不用繳稅。 稅務機關認為，這種情況不符合自建自用的免稅政策，應視同銷售行為繳納營業稅、企業所得稅、土地增值稅等有關稅種。 營業稅方面，企業會計認為，《營業稅暫行條例實施細則》第三條規定，提供勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供勞務、轉讓無形資產或者轉讓不動產所有權的行為，但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規定的勞務，不包括在內。這里的“有償”，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。對企業自建自用房產行為，因由公司內部員工提供應稅勞務，不存在“有償”，不屬于《營業稅暫行條例》規定的提供應稅勞務免征營業稅的行為。而且私營企業整個企業都是法定代表人的，因此，企業法定代表人自建自用房產不征收建筑業營業稅和銷售不動產營業稅。 企業會計的這種認識是錯誤的。因為，根據《營業稅暫行條例實施細則》第五條規定，單位或個人將不動產或者土地使用權無償贈與其他單位或者個人，應視同銷售不動產行為。《財政部、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）規定，個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：1.離婚財產分割。2.無償贈與近親屬。3.無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人。4.房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。上述免稅規定中不包括單位無償贈與不動產行為，所以房地產開發公司要全額繳納營業稅。并且，將房屋產權辦到公司法定代表人名下，即使是私營企業，權屬也已發生變更，其實質是“有償”行為。 企業所得稅方面，企業會計認為，《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，企業發生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，因此可作為內部處置資產，不應視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算：1.將資產用于生產、制造、加工另一產品。2.改變資產形狀、結構或性能。3.改變資產用途（如自建商品房轉為自用或經營）。4.將資產在總機構及其分支機構之間轉移。5.上述兩種或兩種以上情形的混合。6.其他不改變資產所有權屬的用途。因此，房地產公司會計認為該公司法定代表人將開發產品轉作自用，未發生所有權屬改變，不視同銷售行為，不繳納企業所得稅。 企業會計的這種認識是錯誤的，根據《企業所得法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。國稅函[2008]828號文件進一步明確處置資產（包括自產和外購）視同銷售的行為如下：1.用于市場推廣或銷售。2.用于交際應酬。3.用于職工獎勵或福利。4.用于股息分配。5.用于對外捐贈。6.其他改變資產所有權屬的用途。房地產開發公司將開發的房屋辦到法人代表的名下，實質上是屬于股息分配或者是屬于對外捐贈等行為。資產所有權已發生改變，不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入，繳納企業所得稅。 土地增值稅方面，企業會計認為，《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條第二項規定，房地產企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列為收入，不扣除相應的成本和費用。公司將開發產品轉作自用，未發生產權轉移，不繳納土地增值稅。 對此，《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。也就是說，不征土地增值稅贈與行為僅包括兩種情況：一是房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系近親屬或承擔直接贍養義務人的行為。二是房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為。而房地產開發公司將開發的房地產分配給投資者或法定代表人，不是贈與行為，因此要繳納土地增值稅。 |
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