在今年地稅稽查中，我單位在其他應付款中列支的有代收燃氣初裝費，維修基金，有線電視初裝費，有客戶辦理按揭貸款代收的公證費、契稅、手續費等等，查賬人員要求除物業維修基金、契稅外，均應補交營業稅及滯納金。
代收的按揭貸款費用我們只是統一組織交納然后交納到相關單位，由他們出具發票之類，我有點困惑。這部分也要繳納營業稅嗎？
我問查賬人員想要相關的文件，但他說在營業稅暫行條例上有規定
答：房產開發經營公司從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等價外費用，應當并入營業額征收營業稅。國稅發[1998]217號文件規定：物業管理公司代有關部門收取有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費，屬于代收款項，不征營業稅，僅對其收取的手續費計算繳納營業稅。
營業稅條例第十四條：條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。
很明顯，給了你稅收籌劃的空間，開發公司只收取售房款，其他代收性質的費用讓物業公司來收，雙方都不需要繳納營業稅了
按照《營業稅暫行條例》第五條規定“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。”《營業稅暫行條例實施細則》第十三條對“價外費用”做了一個注解，“所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
（三）所收款項全額上繳財政。”
房地產開發商為業主代收相關費用是否要交營業稅？
房地產開發商為業主代收維修基金、煤氣初裝費、電表費、有限電視初裝費、契稅等費用，然后交有關部門，有的是開發商先墊付，再向業主收取，該帳目都在開發商的其他應收、應付中反映，如此處理是否要交營業稅？
一、關于代收維修基金、煤氣初裝費、電表費、有線電視初裝費的營業稅納稅問題。
《中華人民共和國營業稅暫行條例》第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十四條規定：“條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。”上述規定明確了代收款項應并入營業額。
國稅發[2004]69號文件規定：住房專項維修基金是屬全體業主共同所有的一項代管基金，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，對房地產主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業稅。因此房地產公司代收的住房專項維修基金，可不并入營業額計稅。
因此，上述代收款項除了代收的住房專項維修基金外，其他均應計入收入額，繳納營業稅。
二、關于代收契稅的營業稅納稅問題。
契稅屬于稅金，不屬于《中華人民共和國營業稅暫行條例》第五條及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十四條規定的價外費用，因此不并入營業額計稅。
房地產開發企業在代售契稅時，應注意查看本單位是否取得了地稅機關授予的契稅代征資格。 |
