房地產開發商為了緩解資金壓力，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，采取各種方式（申請書、承諾書、訂單等）、各種名目（誠意金、vip會員費等）收取購房準業主的款項，以滿足開發項目建設的資金需要。對這些資金應如何稅務處理呢，筆者在這進行分析。 一、誠意金、訂金、vip會員費的會計處理
房地產開發企業為了加大促銷力度而向購房者收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”在會計上應在“預收賬款”還是在“其他應付款”會計科目反映呢？這要從會計準則中找到依據。根據新會計準則的規定，“預收賬款”科目是核算企業按照合同規定預收的款項，即預收賬款是建立在購銷合同基礎上的。而“其他應付款”科目是核算企業除應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付利息、應付股利、應交稅費、長期應付款等以外的其他各項應付、暫收的款項。基于此規定，房地產企業收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”不是按照合同約定收取的，而是按照《訂房單》（或類似憑據）約定收取的，它不受《合同法》約束。僅具有暫收應付的性質，因此應該在“其他應付款“科目核算進行核算。 二、誠意金、訂金和vip會員費的稅務處理
（一）企業所得稅
國稅發〔2009〕31號文件第六條明確規定：企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。也就是說，房地產開發企業取得的企業所得稅應稅收入，應該以簽訂《預售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產開發企業與購房業主簽訂了《預售合同》或《銷售合同》，房地產開發企業收取了業主的款項（如定金、預付款等），均應該按照規定預繳企業所得稅；反之，房地產公司沒有與購房者簽訂相關合同，所收取的款項（如：訂金、誠意金、vip會員費等），是不需要繳納企業所得稅的。 （二）營業稅
1．《營業稅暫行條例》（下稱“條例”）第一條規定：“在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。”第十二條規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。” 2．《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定：條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。
條例第十二條所稱取得營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 第二十五條規定：“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。” 3．《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發〔1995〕156號）規定：營業稅暫行條例實施細則第二十八條規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。 從上述規定可以看出，房地產企業收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是否繳納營業稅，取決于以下幾點： 應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項，應該繳納營業稅。而房地產企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，應稅行為根本就沒有發生。 房地產企業預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天，而“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”與“定金”是完全不同的兩個概念。沒有相關稅務文件規定“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”需要繳納營業稅，只有關于“定金”繳納營業稅的規定。 書面合同確定的付款日期的當天，納稅人就具有了納稅義務。《城市商品房預售管理辦法》第十條、《商品房銷售管理辦法》第十六條均明確規定，房地產開發企業預售、銷售商品房需要簽訂書面合同。企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，是沒有簽訂《商品房銷售合同》的，也就說不上合同確定的付款日期了。由此可見，房地產開發企業向購房準業主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，按照營業稅相關稅收政策規定，是不需要繳納營業稅的。 （三）土地增值稅
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，對房地產開發企業實行預征土地增值稅制度。也就是說，房地產企業取得的銷售收入（含預售收入），是應該預繳土地增值稅的。從企業所得稅、營業稅的分析可知，房地產開發企業收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，既不是企業所得稅的應稅收入，也不是營業稅的應稅收入。因此，同樣也不是土地增值稅的應稅收入。按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定，土地增值稅的應稅收入，是指房地產開發企業轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。房地產企業實現銷售收入的基本條件是簽訂《預售合同》或《銷售合同》，企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，根本不具備簽訂合同的法定條件。對企業和購房者而言，“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是不受《合同法》保護的，隨時均有可能退還。所以，“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”并不是房地產開發企業實現的收入，僅僅是暫收應付的款項。 因此，房地產開發企業收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，是不需要繳納土地增值稅的。 三、誠意金、訂金和vip會員費的納稅籌劃
由于房地產企業通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”可以起到融資的作用，解決房地產公司資金短缺的作用，同時又不要繳納營業稅、企業所得稅和土地增值稅的作用，因此，房地產公司完全可以在與業主沒有簽定《預售合同》或《銷售合同》之前通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃，使房地產公司獲得一筆無息資金的使用。 四、誠意金、訂金和vip會員費的風險提示
房地產企業在通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃時必須明確以下幾點風險提示：
（一）必須在與業主沒有簽定《預售合同》或《銷售合同》之前進行； （二）房地產企業必須要誠信，不能超越房地產開發企業現有的開發商品房數量而事由肆意擴大收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的數量，否則，會有非法集資的嫌疑。
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