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| 房地產(chǎn)營改增 |
| 發(fā)布時間：2015/10/10 來源： 閱讀次數(shù)：1813 |
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房地產(chǎn)營改增早晚是要來的，營改增前我們能做哪些準(zhǔn)備呢？目前尚無明確文件，但是根據(jù)營改增試點實施歷程，我們?nèi)匀挥雄E可循。2012年1月1日，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)首先在上海開始試點，2013年8月1日，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在全國試點，2014年1月1日，鐵路運輸業(yè)和郵政業(yè)開始試點，2014年6月1日電信業(yè)開始試點，在此過程中，財政部、國家稅務(wù)總局先后出臺了《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在上海市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2011〕111號）、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅〔2013〕37號）、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2014〕43號）以及與營改增試點實施辦法相配套的文件等，隨著試點改革的步伐，財稅〔2013〕37號作廢了財稅〔2011〕111號文件，財稅〔2013〕106號作廢了財稅〔2013〕37號文件，但是營改增試點實施辦法并沒有做根本性的改變，另外財稅〔2014〕43號并沒有作廢財稅〔2013〕106號文件，這說明未來房地產(chǎn)營改增也可能如此操作，一方面繼續(xù)執(zhí)行財稅〔2013〕106號文件的基本原理和政策規(guī)定，另外，如同電信業(yè)一樣，針對房地產(chǎn)行業(yè)會設(shè)定具體的實施方案，所以，理解營改增的基本政策，我們?nèi)匀灰獙W(xué)習(xí)增值稅的基本原理，以增值稅理念補腦，今后才可以理解政策思路。
增值稅和營業(yè)稅有哪些區(qū)別呢？
營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額以銷售收入為基礎(chǔ)，而增值稅以增值額為計稅基礎(chǔ)。馬克思《資本論》中著名的公式：商品價值=C V M，即商品價值=不變資本 可變資本 剩余價值。其中C表示的是生產(chǎn)資料價值，V表示的是勞動力的價值，M表示的是剩余價值。規(guī)范的增值稅就是對“V M”征收增值稅。但是實務(wù)上增值額在多種稅率并存的情況下很難計算。因此，我國采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法，即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷項稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款（進項稅額），其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。操作上采用“以票控稅”有利于征收和管理。另外，某項交易產(chǎn)生的銷項稅額將作為下一交易環(huán)節(jié)的進項稅額，以此方式將增值稅傳遞給最終消費者。
增值稅制的核心重在“抵扣”二字。增值稅和營業(yè)稅自從1994年分稅制改革以后，本來是大路朝天，各走半邊，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，增值稅和營業(yè)稅的矛盾越來越大，比如常見的混合銷售行為就可能產(chǎn)生兩種稅，兩個稅務(wù)機關(guān)管理，甚至是兩張發(fā)票，重復(fù)征稅頻發(fā)，稅收爭議越來越多，特別是服務(wù)業(yè)，企業(yè)外包環(huán)節(jié)越多，則繳稅環(huán)節(jié)越多，稅收總量越大，這種情形不利于社會分工，而社會分工又是經(jīng)濟進步的一個重要特征。因此，對于整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來說，營改增解決的是機制問題，增值稅在社會分工中表現(xiàn)的是一種中性原則，無論企業(yè)主、輔環(huán)節(jié)是否分立、或者合并，往來結(jié)算采用的都是不含稅價格，即無論中間環(huán)節(jié)增加多少，只要可以抵扣，稅收總量不會增加，這樣可以有效地促進社會分工。
增值稅稅負(fù)與盈利水平相適應(yīng)，稅負(fù)增加不是壞事。營改增解決的是機制問題，對于整個產(chǎn)業(yè)鏈來說，避免重復(fù)征稅，稅負(fù)最高只能是17%，若存在重復(fù)征稅，稅負(fù)有可能高于17%。營改增在即，經(jīng)常有企業(yè)講，增值稅稅率過高，企業(yè)將無法生存，營業(yè)稅稅負(fù)一定是5%，增值稅卻非如此。我們不妨看一組數(shù)據(jù)（如圖示），假設(shè)營改增后在社會經(jīng)濟大發(fā)展的環(huán)境下企業(yè)利潤增加了，但是企業(yè)稅負(fù)由5%到6%也增加了，這種結(jié)果您不會不接受吧？
項目 營業(yè)稅 增值稅
銷售收入 10,000.00 9,009.01 990.99
| 稅率 5% 11%
應(yīng)交稅金 500.00 600.00
利潤總額 1,500.00 1,600.00
如果房地產(chǎn)營改增后稅負(fù)減少了，但是利潤也減少了，你是憂還是喜呢？（如下圖所示）：
項目 營業(yè)稅 增值稅
銷售收入 10,000.00 9,009.01 990.99
稅率 5% 11%
應(yīng)交稅金 500.00 400.00
利潤總額 1,500.00 1,400.00
最不愿意看到的結(jié)果應(yīng)該是稅負(fù)增加了，利潤減少了（如下圖所示）：
項目 營業(yè)稅 增值稅
銷售收入 10,000.00 9,009.01 990.99
稅率 5% 11%
應(yīng)交稅金 500.00 600.00
利潤總額 1,500.00 1,400.00
增值稅可以規(guī)范企業(yè)管理。企業(yè)要想少納稅，就要千方百計取得進項稅額抵扣，增值稅是憑專用發(fā)票進行抵扣，供應(yīng)商不愿意交稅，不開票，則購貨方就沒有抵扣就要多繳稅，增值稅的抵扣制度能夠促進行業(yè)自律，自我規(guī)范管理。
增值稅有利于企業(yè)投資。企業(yè)購買固定資產(chǎn)、擴建廠房，所發(fā)生的投資支出可以有11%~17%的進項稅額抵扣，這較原來營業(yè)稅體系下投資成本降低，可以間接刺激經(jīng)濟增長。
增值稅進項稅額并非全部可以抵扣。根據(jù)增值稅相關(guān)原理用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的進項稅額，以及專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動產(chǎn)租賃的進項稅額不能抵扣，另外幾乎可以肯定不能抵扣的部分包括：職工薪酬、政府規(guī)費、稅金、拆遷補償費、毛利、無專用票的支出等。
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