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| 房產項目中商鋪和住宅分別備案可爭取延期納稅 |
| 發布時間：2013/8/30 來源： 閱讀次數：642 |
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房地產開發項目中，經常存在一幢建筑物下面幾層是商鋪、上面若干層是住宅的情形。在企業所得稅和土地增值稅的涉稅處理上，如果企業成本對象選擇恰當，會達到合理的納稅效果，甚至達到合理、合法節稅的目的。本文就企業所得稅產生的稅收影響舉例說明如下。
案例
一房地產企業在某縣開發商住樓項目，該樓共6層，每層10000平方米。項目立項時，下面3層為商鋪，上面3層為住宅。預計商鋪平均銷售單價6000元/平方米，住宅平均售價3000元/平方米。預計整幢樓建筑成本132000000元（其中利息6000000元，不可加計扣除的規費6000000元），商鋪精裝修成本30000000元。
情形一：第一年末，銷售商鋪24000平方米、住宅6000平方米，第一年末未銷售房源在第二年末全部銷售完畢。
情形二：第一年末，銷售商鋪6000平方米、住宅24000平方米，第一年末未銷售房源在第二年末全部銷售完畢。
假設每年期間費用均為500萬元，銷售款項在銷售實現的時點收取，營業稅金及附加為銷售收入的5.6%，暫不考慮預繳土地增值稅的企業所得稅稅前扣除及其他稅收調整事項。
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十五條規定，計稅成本指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。第二十六條規定，成本對象指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。
計稅成本對象的確定原則：定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
從上述規定可以看出，在成本對象的選擇上，企業有兩種方案可以選擇，即以整幢建筑物作為成本對象的一般性做法和以商鋪、住宅分別作為成本對象的做法，這兩種方案會產生不同的企業所得稅效果。
以整幢建筑物作為成本對象
第一年繳納企業所得稅計算過程如下：
①商鋪收入總額：2400×6000＝144000000（元）；
②住宅收入總額：6000×3000＝18000000（元）；
③成本總額：（132000000＋30000000）÷60000×（24000＋6000）＝81000000（元）；
④銷售稅金及附加：（144000000＋18000000）×5.6%＝9072000（元）；
⑤期間費用：5000000元；
⑥應納稅所得額：66928000元（①＋②－③－④－⑤）；
⑦應繳納企業所得稅金額：16732000元。
第二年繳納企業所得稅計算過程如下：
①商鋪收入總額：6000×6000＝36000000（元）；
②住宅收入總額：24000×3000＝72000000（元）；
③成本總額：（132000000＋30000000）÷60000×（6000＋24000）=81000000（元）；
④銷售稅金及附加：（36000000＋72000000）×5.6%＝6048000（元）；
⑤期間費用：5000000元；
⑥應納稅所得額：15952000元（①＋②－③－④－⑤）；
⑦應繳納企業所得稅金額：3988000元。
兩年共計繳納企業所得稅：20720000元。
以商鋪及住宅分別作為成本對象
第一年繳納企業所得稅計算過程如下：
①商鋪收入總額：24000×6000＝144000000（元）；
②住宅收入總額：6000×3000＝18000000（元）；
③商鋪成本總額：132000000÷60000×24000＋30000000÷30000×24000＝76800000（元）；
④住宅成本總額：132000000÷60000×6000＝13200000（元）；
⑤銷售稅金及附加：（144000000＋18000000）×5.6%＝9072000（元）；
⑥期間費用：5000000元；
⑦應納稅所得額：57928000元（①＋②－③－④－⑤－⑥）；
⑧應繳納企業所得稅金額：14482000元。
第二年繳納企業所得稅計算過程如下：
①商鋪收入總額：6000×6000＝36000000（元）；
②住宅收入總額：24000×3000＝72000000（元）；
③商鋪成本總額：132000000÷60000×6000＋30000000÷30000×6000＝19200000（元）；
④住宅成本總額：132000000÷60000×24000＝52800000（元）；
⑤銷售稅金及附加：（36000000＋72000000）×5.6%＝6048000（元）；
⑥期間費用：5000000元；
⑦應納稅所得額：24952000元（①＋②－③－④－⑤－⑥）；
⑧應繳納企業所得稅金額：6238000元。
兩年共繳納企業所得稅：20720000元。
從以上計算過程中發現，兩種方法產生的應繳企業所得稅總金額相同，但是年度繳納企業所得稅金額不同，主要原因是備案方法不同，計稅成本的歸集以及銷售成本的結轉方面存在差異。在前期商鋪銷售較快的前提下，商鋪和住宅分別備案，能達到延期納稅的目的。在情形二下，則會產生相反的納稅效果。因此，建議企業財稅人員在做好銷售及成本預測的基礎上，合理備案成本對象。 |
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