案例：A公司按照政府城市規劃要求，將一閑置舊房進行改擴建和裝修作為臨街門面，由于資金緊張，公司發動員工集資400萬元修建，并與員工簽訂協議，約定房產權屬不變，集資本金不退，工程完工后，員工可以獲得20年使用權，享受門面對外出租的租金收益分配，另外，公司工會受員工委托與公司簽訂租賃合同，每年由工會向公司支付60萬元租賃費。門面對外出租后，公司工會與承租方簽訂租賃合同，每年取得租金收入300萬元，扣除相關稅金、繳納給公司的租賃費以及其他費用后剩余的租金收益按員工具體出資人和出資金額進行分配。
問題：A公司員工取得的剩余租金收益屬于集資利息收入還是房屋轉租所得？應該如何繳納各項稅金？如定性為集資利息所得，員工集資400萬元本金是否可以從租金分配收入中扣除？
第一，該案例如何定性，應依照公司與員工簽訂的協議為準，首先協議約定了員工集資本金不退，員工可以享有裝修后房屋的20年使用權，則不能視為員工借款給公司使用。其次公司工會代表員工與公司簽訂的也是租賃合同，那么出租房屋的剩余租金收益分配就不能視為員工集資利息所得，也就談不上扣除400萬元集資本金按照利息收入計算個人所得稅的問題。
第二，該案例定性為轉租，則還要明確改擴建、裝修的主體是誰，主體不同，對于公司和員工的納稅處理方式也存在影響。
在主體為公司的情況下，按照三個階段分析。第一階段理解為員工首付400萬元外加每年固定60萬元作為租金租賃公司房屋20年。公司每年租金收入平均80萬元，公司應當據此繳納5%營業稅、12%房產稅、0.1%印花稅和確認租賃收入計算企業所得稅。400萬元改擴建、裝修款應計入房產原值，按規定計提折舊在所得稅前扣除。第二階段理解為公司工會代表員工將房屋對外租賃，每年租賃收入300萬元，據此繳納5%營業稅、0.1%印花稅，根據目前各地相關政策規定，對轉手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產稅。第三階段，公司工會將對外租賃收益扣除上繳租金、稅金后按照出資人和出資金額進行分配，根據《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）規定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序為：①財產租賃過程中繳納的稅費；②向出租方支付的租金；③由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；④稅法規定的費用扣除標準。假設適用20%扣除標準，個人所得稅為〔300-300×（5% 0.1%）-80〕×(1-20%)×20%=32.752（萬元）。
在主體為員工的情況下，也按照三個階段分析。第一階段理解為員工每年固定60萬元租金租賃公司房屋20年。公司每年租金收入平均60萬元，公司應當據此繳納5%營業稅、12%房產稅、0.1%印花稅和確認租賃收入計算企業所得稅。400萬元改擴建、裝修款與公司無關，不得在公司稅前扣除。第二階段理解為公司工會代表員工將房屋對外租賃，每年租賃收入300萬元，據此繳納5%營業稅、0.1%印花稅，不繳納房產稅。第三階段，公司工會將對外租賃收益扣除上繳租金、稅金后按照出資人和出資比例進行分配，400萬元改擴建、裝修款按照租賃期限20年予以扣除，個人所得稅為〔300-300×（5% 0.1%）-60-20〕×(1-20%)×20%=32.752（萬元）。
結論：改擴建、裝修主體無論是哪一方對于員工個人所得稅沒有實質影響。但是對于公司納稅會有區別，第二種情形下，公司按照60萬元計算繳納房產稅。在第一種情形下，公司按照80萬元計算繳納房產稅。且根據《營業稅暫行條例實施細則》規定，納稅人提供租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。第一年首先要按照460萬元計算繳納營業稅。因此，裝修主體為員工的情況下綜合稅負較低，為該案例的優先選擇方案。
注意事項：根據國稅函〔2009〕639號文規定，取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。公司視同出租給員工的房屋也應正常開具發票，在裝修主體為公司的情況下，按照每年80萬元開具發票，在裝修主體為員工的情況下，按照每年60萬元開具發票。 |
