案情簡介：日前，地稅稽查局對鎮江某醫療有限公司進行檢查，發現該企業存在少繳房產稅的情況。該企業2003年底改制，整體資產轉讓，轉讓時由會計事務所進行評估，其中房產和土地經過評估，都產生了增值。但該企業在2011年和2012年申報繳納房產稅時，卻仍以房屋的歷史成本作為計稅依據，沒有將評估增值后的房產和土地合并作為計稅依據，導致少繳房產稅。地稅稽查人員在檢查過程中多次發現以下類似的情況，一是土地價值未并入房產原值少繳房產稅；二是評估增值后的房產（含土地）以歷史成本作為房產原值少繳房產稅；三是自行評估增值后的房產價值（含土地）作為房產原值多繳房產稅。
稅法分析：納稅人在計算繳納房產稅時，尤其要注意計稅依據的確定。
1、從價計征房產稅的房產原值應包含地價。根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)的規定，自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。并且宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
2、評估增值的房產和土地應區分兩種情況分別確定房產原值。第一種情況，企業根據法律、行政法規和會計制度規定和要求進行的評估增值。例如企業合并、分立、股權重組、接受資產投資等。在這種情況下，應按評估后的價值作為房產原值計征房產稅。根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規定和《企業會計制度》、《企業會計準則》的規定，企業的各項資產應當按取得時的實際成本計價，除法律、行政法規和國家統一的會計制度另有規定外，企業一律不得自行調整其賬面價值。企業合并、分立、股權重組、接受資產投資等情況是屬于法律、行政法規和國家統一的會計制度另有規定情形，所以企業應調整其賬面價值，并按其賬面價值計征房產稅。此外，若企業應該調整而未調整的，稅務機關應按照相關規定進行調整，并按確認的新的價值作為房產原值計征房產稅。
第二種情況，企業根據經營需要自行對房產的原值進行的評估增值，例如，固定資產評估增值后進行抵押貸款。這種情況下不屬于法律、行政法規和國家統一的會計制度另行規定的情況，調整后的賬面價值不具有法律上的依據，房產稅仍按照歷史成本即調整前的房產原值計征房產稅。 |
