|
|
|
|
| “尾房”銷售的土地增值稅處理 |
| 發(fā)布時間：2013/12/14 來源： 閱讀次數(shù)：614 |
| |
根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱通知）第二條的規(guī)定，土地增值稅的清算條件包括“應該清算”的情形和“要求清算”的情形。
“應該清算”，指符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。
“要求清算”，指對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。
實務中，由于房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目存在“要求清算”的情形，所以不可避免地存在雖然經(jīng)過了清算程序，但仍有部分房屋繼續(xù)銷售的情況，我們稱之為“尾房”銷售。
那么，發(fā)生“尾房”銷售，納稅人該如何進行土地增值稅處理呢？
實務中曾出現(xiàn)過多種錯誤做法，錯誤的原因：一是納稅人對通知的清算政策理解不到位；二是稅務機關疏于管理，對納稅人清算工作指導不力；三是各地出臺與通知相悖的“土”政策，干擾了清算工作。
正確理解納稅申報程序
（一）政策依據(jù)。通知第八條關于“清算后再轉讓房地產的處理”的規(guī)定是：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
1.土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅一般是以一個完整審批項目為單位進行清算的，對屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產開發(fā)成本費用，不得從其他的房地產開發(fā)項目中扣除，對同一個項目也不應分開作為兩個清算單位（分期開發(fā)的項目除外）。所以，對一個開發(fā)項目清算后，剩余的房產再轉讓時，不能再單獨作為一個清算單位清算土地增值稅，也不存在以匯算清繳為名的二次清算問題。
2.簡化核算，計算申報“尾房”銷售的土地增值稅時，不再考慮銷售當期產生的稅費。
3.簡化核算，計算申報“尾房”銷售的土地增值稅時，不再考慮清算時點未進入扣除項目成本的費用（包括當時已經(jīng)發(fā)生但未取得合法憑據(jù)的部分）。
（二）申報時間。根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定，納稅人應在取得“尾房”銷售收入的次月申報。多次發(fā)生“尾房”銷售行為的，應多次申報。
（三）案例
某高檔住宅小區(qū)，總建筑面積20000平方米，截至上年末，銷售比例已達90%，土地增值稅已在上年末被要求清算。清算時總的扣除項目金額為1億元，確定的增值率為55%。本年“五一”期間舉行促銷活動，剩余“尾房”全部銷售完畢，收到銷售款1500萬元。另外，通過法律手段收回A公司拖欠的已清算過土地增值稅的“尾款”100萬元；收到客戶B先生補繳的未經(jīng)清算過土地增值稅的購房差價款10萬元。
1.銷售“尾房”扣除項目金額＝“尾房”銷售面積×（清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積）＝2000×（10000÷20000）＝1000（萬元）。
2.銷售“尾房”增值額＝“尾房”銷售收入－扣除項目金額＝1500－1000＝500（萬元）。
3.清算時確定的增值率為55%，適用稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%（無論銷售“尾房”的增值率高低，均使用清算時確定的稅率）。
4.“尾房”銷售應申報的土地增值稅＝500×40%－1000×5%＝150（萬元）。
5.會計處理（單位：萬元）如下：
（1）收到“尾房”銷售款1500 萬元
借：銀行存款 1500
貸：主營業(yè)務收入 1500。
（2）收到A公司拖欠的房款 100萬元
借：銀行存款 100
貸：應收賬款——A公司 100。
（3）收到B先生補繳的房款差價 10萬元
借：銀行存款 10
貸：應收賬款——B先生 10。
（4）計提并上繳土地增值稅
借：主營業(yè)務稅金及附加 150
貸：應繳稅費——應繳土地增值稅 150
借：應繳稅費——應繳土地增值稅 150
貸：銀行存款 150。
收到“尾款”時土地增值稅的處理
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條對土地增值稅清算時收入確認的問題作出規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
土地增值稅清算時點的收入既不同于會計收入，又不同于所得稅收入，也不同于營業(yè)稅計稅收入，因此土地增值稅的納稅人開發(fā)的房地產項目，無論是出現(xiàn)“應該清算”，還是“要求清算”的情形，都有可能出現(xiàn)全部房產（可售面積）都銷售完畢，而仍存在收受“尾款”的情況。這里的收受“尾款”與銷售“尾房”不同，收受的“尾款”不與可售面積一一對應。收受“尾款”的情況具體可分為兩種：一是已經(jīng)計算申報過土地增值稅；二是未曾計算申報過土地增值稅。
已經(jīng)計算申報過土地增值稅的“尾款”，無需重復申報；未曾計算申報過土地增值稅的“尾款”，應以收到的“尾款”，全額乘以清算時已確定的適用稅率，計算申報土地增值稅，但與銷售“尾房”不同的是，不得再減除任何扣除項目金額。
接上例，收回的A公司拖欠的“尾款”100萬元，因已經(jīng)清算過土地增值稅，無需重復申報；收到B先生購房差價款10萬元，因未曾申報過土地增值稅，應以收到的“尾款”全額乘以清算時確定的土地增值稅適用稅率，計算申報繳納土地增值稅，即應計算申報的土地增值稅為10×40%＝4（萬元）。
會計處理與前面類似，不再贅述。 |
|
|
|
|
|
