2014年06月18日 國家稅務總局辦公廳 最近，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（以下簡稱《公告》），為便于納稅人和基層稅務機關理解和執行，現將《公告》解讀如下：
一、《公告》出臺的背景是什么？
國家稅務總局《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號）第二十六條第二款規定：“成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。”為減少行政審批項目，減輕微觀主體負擔，提高政府管理效能，2014年1月28日，國務院發布《關于取消和下放一批行政審批項目的決定》(國發[2014]5號），取消了上述“房地產開發企業開發產品成本對象事先備案”審批事項。為貫徹國務院文件精神，做好行政審批項目取消的落實和銜接工作，我們針對開發產品成本對象制定了專門的管理措施，并制發了《公告》。
二、《公告》的主要內容包括哪些？
《公告》借取消開發產品成本對象事先備案制度之機，進一步充實和完善了房地產開發企業成本對象管理的內容。主要包括以下幾點：
一是將管理方式由事先備案改為事后報送專項報告。鑒于開發產品成本對象的確定直接關系到開發產品成本核算的合理性和準確性，是應納稅所得額計算確定的基礎，因此，房地產開發企業仍需合理確定已完工開發產品的成本對象，并將確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。同時明確，成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，仍需出具專項報告，報送主管稅務機關。
二是明確房地產開發企業應當建立健全成本對象管理制度，以備稅務機關檢查。
三是明確主管稅務機關應對房地產開發企業報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續管理。
三、《公告》執行時間是如何規定的？
本《公告》自發布之日起30日后施行，同時廢止國稅發[2009]31號第二十六條第二款規定。對《公告》施行前企業尚未完成開發產品成本對象事先備案的，也按《公告》規定執行。
相關政策——
國家稅務總局公告2014年第35號國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告
附錄——
第四章計稅成本的核算
第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
[本條款廢止]成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
