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| 土地價款抵減的銷項稅額須計入土地增值稅清算收入——《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》解讀 |
| 發布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數：3050 |
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| 摘要：1、“種桃道士歸何處,前度劉郎今又來”：增值稅上土地價款對應抵減的銷項稅額，在土地增值稅清算時，將被調整重新計入土地增值稅清算收入。2、““東邊日出西邊雨，道是無晴卻有晴”，調增清算收入總比調減土地成本要強，因為至少保全了土地成本的加計扣除。正文：地產業自2016年5月1日實施營改增，增值稅價外稅的特性令其對收入､成本、稅金等財稅指標體系構成了沖擊和重構，“牽一發而動全身”，令其他稅種、尤其是計稅原理與其類似好比“同母異父”的土地增值稅須作出政策響應與技術對接，財政部､國家稅務總局《關于營改增后契稅､房產稅､土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)對此作過多稅種的總括規定，但驚鴻一瞥概括少言，[1]土地增值稅在營改增后的諸多實務操作問題并未得以全面敘述與明確，而此項任務是留予本次70號公告來作更接地氣的完成。另外說明的是，本公告在問題設定與政策精神上，與廣州市地稅局前期出臺的《2016年土地增值稅清算工作有關問題處理指引》（穂地稅函〔2016〕188號印發）相當接近，廣州地稅局在稅法創制上直面實務敢為人先的勇氣與擔當令人敬佩。一、政策焦點：土地成本抵減的銷項稅額須重新計入土地增值稅的清算收入公告規定：營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅｡適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額｡1、一般計稅辦法下，地產企業的銷項稅額是什么？《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年第18號）第四條：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額｡銷售額的計算公式如下:銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1 11%)依此，則地產企業一般計稅辦法下的銷售開發產品的銷項稅額為：(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1 11%)*11%。即較常規計算方法，地產企業的銷項稅額要少，少的數額為：項目（清算單位）清算收入對應的已經扣除的土地價款÷1.11*11%。2、即在一般計稅辦法下，增值稅的銷售額與土地增值稅的清算收入在數額上并不相同，納稅人以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金須返回再重新計入土地增值稅的清算收入中（并為此繳納土地增值稅）。例（借用穂地稅函〔2016〕188號之例并小做修改）：甲房地產開發企業為一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。甲企業預售一套房產，取得含稅銷售收入1110萬，假設對應允許扣除的土地價款為400萬。甲增值稅銷售額為：(1110-400)/1.11=639.64萬甲銷項稅額計：(1110-400)/1.11×11%=70.36萬甲土地增值稅清算收入：1110-70.36=1039.64萬3、結合會計分錄：（1）確認收入借：預收賬款 1110貸：主營業務收入 1000 應交稅費—應交增值稅(銷項稅額) 110（2）土地成本抵減借:應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減) 39.64 貸:主營業務成本 39.64而項目土地增值稅清算收入計：含稅銷售收入-銷項稅額=1110-（110-39.64）=1039.64會計上的不含稅銷售額 土地價款對應抵減的銷項稅額=1000 400/1.11×11%=1000 39.64=1039.64 | | | |
