在樓市不景氣的行業背景下，“營改增”有望年內推進的消息傳開，讓不少房企感到恐慌，這也使得即將推行的政策極有可能遭遇阻力。
由于目前稅率和抵扣項目尚不明朗，企業內部經營管理情況不一，而上下游行業增值稅抵扣情況也不明朗，目前還很難判斷“營改增”后房地產企業稅負增減情況。
有分析認為，由于房地產業增值稅稅率可能會偏高，而且土地成本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業稅收負擔。
房企面臨加稅風險
如果銷售不動產由營業稅改征增值稅，房地產企業在稅制改革初期將有可能面臨加稅風險。在銷售額一定的情況下，原先征收的營業稅稅負穩定，但“營改增”之后，企業的稅負很大程度上取決于進項稅額。
由于營業稅不考慮購進貨物，房企原先對購進物品的票據管理存在松懈，但增值稅抵扣則有嚴格的抵扣鏈條，企業疏于對票據的管理極有可能造成進項抵扣不足，使得稅負白白增加。某房企稅務總監向記者表示，“營改增”進項抵扣不足可能是企業稅負增加的主要原因，比如建筑企業轉嫁成本、購買原材料無法取得發票等。
而和房地產業緊密相關的建筑業和金融保險業目前的稅率也沒有出臺，如果這兩個行業的稅率為6%，房地產業稅率為11%，也將減少房地產開發企業的進項稅額。由于房地產業增值稅稅率可能會偏高，而土地成本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業稅收負擔。
對于一些已經完工但銷售尚未結束的項目，或者持有型商業物業而言，此時已經不可能取得原材料等進項抵扣發票，而房屋的銷售合同已經確定，這種情況下企業稅負將明顯加重，6%~7%才是比較合理的水平。
平安證券研報顯示，在當前市場環境下，若土地成本無法作為進項抵扣，只有少數布局三、四線城市的開發商因為建安成本占比較高，可以從中受益，聚焦一二線城市的開發商均面臨稅收增加風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。
由于房地產行業并不景氣，不少三四線城市的樓盤滯銷嚴重，如果無法及時確認銷售收入，將會出現進項稅額和銷項稅額“倒掛”的情況，造成大量留抵稅額無法抵扣，這也是房地產企業面臨的一大稅收風險。
稅收籌劃是關鍵
面對可能增加的稅收負擔，房企并非就會因此陷入“絕境”。因為房地產市場的最終消費者絕大多數是個人，而這些人本身就是稅負承擔者。如果存在稅負轉嫁，可能會增加個人購房者的稅收負擔，因此政府不太可能大幅提升房企稅負。
在這種情況下，結合結構性減稅的政策背景和房地產行情走低的市場背景推測，企業不太可能會因為稅制改革而承受較重的稅收負擔。如果房企可以合理利用好進項稅額的抵扣，反而能從中獲益。上述稅務師事務所高級合伙人認為，房企在“營改增”政策正式出臺前，面對即將出現的新舊稅制銜接、稅收政策的變化和稅務核算的轉化等難題，如果應對得當，也不排除出現稅負減輕的可能性。而這需要房企進行很好的稅收籌劃。
在“營改增”政策實施初期，不少企業可能會出現暫時性資金周轉困難。針對這種情況，政府肯定會出臺相應的政策加以扶持，予以過渡性的資金支持。事實上，交通運輸業等當初進行“營改增”時，不少企業稅負加重，地方政府就通過財政補貼來安撫試點企業，此舉也使得“營改增”試點得以快速推進。在房地產行業被納入“營改增”范疇后，也不排除會出現這種情況，部分企業甚至可以從中獲利。
上海財經大學公共經濟與管理學院教授朱為群認為，這種直接給予企業財政補貼的形式并不可取，一是破壞了稅收中性，二是增值稅不同于所得稅，房企從消費者手中獲取利潤后，需要就增值部分納稅，因此房企并非增值稅的承擔者，將企業作為補貼對象并不科學。從緩解企業資金流緊張程度的角度考慮，允許企業分期納稅可能是比較合理的一種方式。
房企如何減輕稅負
方法一：多要增值稅發票
“營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革后可以進行正確的會計處理。“營改增”之后，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。
為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。
首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣;其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難;第三，應加強對虛假發票的識別和防范，仔細比對;最后，不能出于節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。
方法二：擴大精裝房比例
房地產業“營改增”之后，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。
其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。
數據顯示，目前在一二線城市，精裝修住房比例已經達到新房成交總量的30%，但由于不動產轉讓目前仍然征收營業稅，精裝房售價較高，營業稅稅負相對較重。在“營改增”之后，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向于開發進項稅額較多的樓盤類型。
這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會占得先機。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠高于行業平均水平，其中，萬科的精裝房比例高達90%，保利、綠城、綠地、合生創展等企業的精裝房比例也都超過75%。
對中小房企來說，由于開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。
房地產業“營改增”對企業的去化能力是一個挑戰，由于增值稅=銷項稅額-進項稅額，企業只有完成銷售之后才可以計算銷項稅額，因此，未來開發商不太可能為了等待房價上漲而推遲開盤時間。
方法三：剝離建筑業務
對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建筑安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業務將是企業不得不進行的戰略調整。
據了解，建筑業也將被納入“營改增”行業，稅率為6%或11%。無論稅率高低，只要建筑安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建筑施工業務全部外包;第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建筑公司和房地產公司兩個子公司;第三類則是建筑和開發業務并舉，這類企業多以建筑業為主營業務，同時具備房地產開發資質。 |
