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| 受贈(zèng)房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收政策 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：427 |
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| 前段時(shí)間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的二手房以假贈(zèng)與代替真轉(zhuǎn)讓避免銷售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的稅務(wù)管理漏洞，如今有了補(bǔ)丁程序，2006年9月14日，國家稅務(wù)總局以文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》（國稅發(fā)[2006]144號(hào)）明確了對(duì)房地產(chǎn)交易中個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的稅收管理。 一、0x20加強(qiáng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理 （一）個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅收管理，包含兩方面的內(nèi)容： 其一、個(gè)人向他人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，在辦理營業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料： 一是屬于繼承不動(dòng)產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》； 二是屬于遺囑人處分不動(dòng)產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈(zèng)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》； 三是屬于其它情況無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書”和受贈(zèng)人“接受贈(zèng)與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。 上述證明材料必須提交原件。 稅務(wù)機(jī)關(guān)將認(rèn)真審核上述材料，資料齊全并且填寫正確規(guī)范的，在提交的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關(guān)公證證書復(fù)印件留存，同時(shí)辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)。 其二、對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。 （二）個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)契稅、印花稅的稅收管理 對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，將對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。稅務(wù)機(jī)關(guān)將積極與房管部門溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取房管部門對(duì)持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 二、加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售稅收管理 （一）個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售營業(yè)稅的稅收管理 個(gè)人將通過無償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號(hào)）中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行國稅發(fā)[2005]172號(hào)）中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定。 （二）個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售個(gè)人所得稅的稅收管理 受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得實(shí)行核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)計(jì)算征收。 三、加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)管理 稅務(wù)機(jī)關(guān)將對(duì)無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復(fù)印件有關(guān)信息與公證機(jī)關(guān)核對(duì)，保證公證證書的真實(shí)、合法性。 稅務(wù)機(jī)關(guān)將加強(qiáng)與房管部門的合作，定期將《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中的有關(guān)信息與房管部門的贈(zèng)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記信息進(jìn)行核對(duì)，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的后續(xù)管理。 稅務(wù)機(jī)關(guān)將加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅開展納稅評(píng)估，將本期無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)（如上年同期）進(jìn)行比較，出現(xiàn)異常情況的，要做進(jìn)一步檢查和核對(duì)，對(duì)確有問題的贈(zèng)與行為，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 對(duì)個(gè)人贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)過程中，向受贈(zèng)人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟(jì)利益，但提供虛假資料，申請(qǐng)辦理無償贈(zèng)與的相關(guān)手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人，將由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定向納稅人追繳稅款、滯納金并進(jìn)行相關(guān)處罰。 稅務(wù)機(jī)關(guān)將向房屋中介機(jī)構(gòu)開展稅法宣傳工作，使其協(xié)助做好無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的稅收管理工作。 舉例說明：2001年8月，張某將自有房屋1套80㎡無償贈(zèng)與李某，經(jīng)過評(píng)估并公證，該房屋價(jià)值20萬元，2006年9月，李某將該房屋轉(zhuǎn)讓，獲得房款20萬元。李某應(yīng)繳納的稅款有：契稅（贈(zèng)與契稅，假定稅率3%）6000元，印花稅100元；銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附加11000元，印花稅100元，個(gè)人所得稅36560元[（200000－6000－100－11000－100）×20%]，合計(jì)稅費(fèi)53760元。 假定當(dāng)初張某將該房屋以20萬元的價(jià)格賣與李某，李某在居住5年后將該房屋轉(zhuǎn)讓，獲得房款20萬元。則總應(yīng)納稅額為：張某：銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附加11000元，印花稅100元，個(gè)人所得稅假定按1%征收計(jì)2000元；李某契稅（贈(zèng)與契稅，假定稅率3%，減半征收）3000元，印花稅100元，銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附加無（因享受按差額征稅的稅收優(yōu)惠政策，這里無差額），印花稅100元，個(gè)人所得稅無（無應(yīng)納稅所得額則無所得稅額），合計(jì)稅費(fèi)16300元。 顯然，“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“贈(zèng)與”發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移稅負(fù)是不同的，前者重后者輕，但是在下一個(gè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，受贈(zèng)方將承擔(dān)較重的稅負(fù)。 這樣一來，原來所謂的“贈(zèng)與”造成的稅收流失，將由“受贈(zèng)人”再度轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)在應(yīng)繳的稅款中得以體現(xiàn)出來。 |
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