現行房產稅根據應稅房產的使用情況采取從價計征和從租計征兩種計稅方式。《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）對從租計征方式下租金收入的價稅分離作出了規定，但未對從價計征房產稅的營改增協調問題予以明確。由于小規模納稅人外購房屋，或購進貨物、設計服務和建筑服務用于自建房屋，或購進貨物、設計服務和建筑服務等對房屋進行改建、擴建、修繕、裝飾,其取得的增值稅專用發票注明的增值稅稅款以及增值稅普通發票注明價款中包括的增值稅稅款，均應計入房產原值計征房產稅。故營改增不對其從價計征房產稅的繳納產生影響。本文結合案例分析營改增對一般納稅人從價計征房產稅帶來的影響。
一、營改征對應稅房產原值確認的影響及協調
（一）取得增值稅普通發票時應稅房產原值的確認
一般納稅人取得應稅房產時收到轉讓方開具的發票為增值稅普通發票的，普通發票注明價款中包括的增值稅稅款因無法抵扣，應計入房產原值計征房產稅。
（二）取得增值稅專用發發票時應稅房產原值的確認
一般納稅人取得應稅房產時收到轉讓方開具的發票為增值稅專用發票，且專用發票注明的進項稅額可以抵扣時，應稅房產原值應當按照專用發票注明的不含稅價款予以確認。
一般納稅人取得應稅房產時收到轉讓方開具的發票為增值稅專用發票，但專用發票注明的進項稅額不得抵扣的，根據財會〔2016〕22號文件及《企業會計準則》、《小企業會計準則》規定，計征房產稅的房屋原值應當包含不得抵扣的進項稅額。根據現行規定，一般納稅人外購、建造（含改建、擴建、修繕、裝飾，下同）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利等的房屋不得抵扣進項稅額。此外，一般納稅人外購、建造的房屋用于前述不得抵扣用途以外其他用途，但因取得的增值稅專用發票開具不符合規定、超過認證或確認期限、虛開等原因不得抵扣的進項稅額也應當計入應稅房產原值計征房產稅。
例1：某公司為增值稅一般納稅人，2016年7月外購一棟辦公樓專用于免征增值稅項目，增值稅專用發票上注明的價款為1000萬元，增值稅110萬元，房產原值減除比例為30%。
該公司2016年下半年應納房產稅＝（1000 110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.662（萬元）
需要注意的是，納稅人自建專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利房屋的，其為建造這些項目所購進貨物、設計服務和建筑服務等支付的不得抵扣的進項稅額已在建造過程中記入了“在建工程”等科目，并在房屋達到預定可使用狀態后結轉到“固定資產”等科目，故自建專用于前述項目的房屋，其原值已包括前述不得抵扣的進項稅額，不需另行加計。
例2：某公司為增值稅一般納稅人，2016年7月外購一批材料及建筑服務用于辦公樓的修繕，增值稅專用發票上注明的材料價款為100萬元，增值稅17萬元；修繕費用100萬元，增值稅11萬元，當月完工。該辦公樓專用于免征增值稅項目，修繕前原值1000萬元，房產原值減除比例為30%。
該公司2016年下半年應納房產稅＝（1000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.1576（萬元）
（三）轉讓方被核定征稅時取得應稅房產原值的確認
根據財稅〔2016〕36號文件規定，貨物銷售方、無形資產及不動產的轉讓方申報的增值稅計稅依據明顯偏低且無合理商業目的，稅務機關有權核定其增值稅計稅依據。根據財稅〔2016〕43號文件規定，稅務機關核定的計稅依據為不含稅價。目前金稅三期中設置的開票規則為：若被核定計稅依據的業務應當征收增值稅，則稅務機關代開的增值稅專用發票和普通發票都依據核定的計稅依據金額開具，并在備注欄注明實際成交價格。如果該項業務免征增值稅，則無論納稅人申報的計稅依據是否偏低均按其申報的成交價格開具增值稅普通發票。由于金稅三期中開票規則的設置與《發票管理辦法》第三條關于發票是“交易雙方收付款項憑據”的定義不同，且應稅與免稅開票規則存在差異，這使得稅務機關核定房屋銷售方（轉讓方）增值稅計稅依據情形下，購入房屋方依據發票確定應稅房產原值時極易出現錯誤。
基于以上情況，一般納稅人外購房屋，在稅務機關核定銷售方（轉讓方）增值稅計稅依據的情形下，應稅房產的原值依據以下規則確定：
（1）資產的銷售方（轉讓方）應當繳納增值稅，一般納稅人取得稅務機關代開增值稅專用發票的，應當根據專用發票備注欄注明的實際成交價格結合進項稅額的抵扣情況確定應稅房產原值。
進項稅額可以抵扣的，應稅房產原值＝專用發票備注欄注明的實際成交價格－可以抵扣的進項稅額
進項稅額不能抵扣的，應稅房產原值＝專用發票備注欄注明的實際成交價格
（2）資產的銷售方（轉讓方）應當繳納增值稅，納稅人取得稅務機關代開的增值稅普通發票的，應當根據普通發票備注欄注明的實際成交價格確定應稅房產原值。
（3）資產的銷售方（轉讓方）免征增值稅，納稅人取得稅務機關代開的增值稅普通發票的，應當根據普通發票注明的金額確定應稅房產原值。
例3：A公司向李某購買其自建的門面房一間，雙方約定的含稅銷售額80萬元。確定A公司不同情況下購入門面房的原值。
（1）稅務機關認定李某轉讓價格明顯偏低且沒有合理商業目的，核定李某轉讓門面房的計稅價格100萬元（不含稅），增值稅征收率5%，A公司取得稅務機關代開的增值稅專用發票。
李某應納增值稅=1000000×5%=50000元
增值稅專用發票注明不含稅價款金額=1000000-50000=950000元
專用發票備注欄注明實際成交價格為（含稅）80萬元
進項稅額可抵扣情況下門面房原值＝800000－50000＝750000元
進項稅額不可抵扣情況下門面房原值＝800000元
（2）稅務機關認定價格李某轉讓明顯偏低且沒有合理商業目的，核定李某轉讓門面房的計稅價格100萬元（不含稅），增值稅征收率5%，A公司取得稅務機關代開的增值稅普通發票。
李某應納增值稅=1000000×5%=50000元
增值稅普通發票注明的價款＝100萬元
普通發票備注欄注明實際成交價格為（含稅）80萬元
門面房原值＝80萬元
（3）二手房評估系統中李某轉讓門面房的評估價格為100萬元（不含稅），假定李某轉讓門面房免征增值稅，A公司取得稅務機關代開的增值稅普通發票。
增值稅普通發票注明的價款＝80萬元
門面房原值＝80萬元
二、應稅房產用途轉換對房產原值的影響
（1）根據財會〔2016〕22號文件規定，已抵扣進項稅額的房屋轉為專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按現行增值稅制度規定不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額，應計入“固定資產”等科目。此種情況下，計稅房產原值應當作相應的調增。根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）規定，前述不得抵扣的進項稅額按以下公式計算：
不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產凈值率
不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%。
不動產凈值，是指納稅人根據財務會計制度計提折舊后的余額。
例4：2016年6月5日，A公司購入一棟辦公樓，取得增值稅專用發票并認證通過，專用發票上注明的金額為10000萬元，增值稅額1100萬元。該辦公樓既用于增值稅應稅項目，又用于增值稅免稅項目。該納稅人按照固定資產管理該辦公樓，分10年計提折舊，無殘值。2017年10月A將該辦公樓改變用途，專用于增值稅免稅項目。房產原值扣除比例為30%。
①不動產凈值率＝〔10000－10000÷（10×12）×16〕÷10000＝86.67%
②不得抵扣的進項稅額＝1100×86.67%＝953.37（萬元）
③該廠房2017年應當繳納的房產稅
＝10000×（1-30%）×1.2%×9÷12＋（10000＋953.37）×（1-30%）×1.2%×3÷12＝86（萬元）
（2）根據財會〔2016〕22號文件規定，原不得抵扣且未抵扣進項稅額的房屋，因改變用途等用于允許抵扣進項稅額的應稅項目的，應按允許抵扣的進項稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額)”科目，貸記“固定資產”等科目。此種情況下，計稅房產原值應作相應調減。根據國家稅務總局公告2016年第15號的規定，前述可抵扣的進項稅額按以下公式計算：
可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率
前述可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
例5：2016年7月5日，B公司購進一座辦公樓，價款共計2220萬元（含稅）。該大樓專用于進行技術開發使用，取得的收入均為增值稅免稅收入，計入固定資產管理，并于次月開始采用直線法計提折舊，折舊年限10年，無殘值。7月20日，B公司取得該大樓如下3份發票：增值稅專用發票一份并認證相符，專用發票注明的金額為1000萬元，稅額110萬元；增值稅專用發票一份一直未認證，專用發票注明的金額為600萬元，稅額66萬元；增值稅普通發票一份，普通發票注明的金額為400萬元，稅額44萬元。2017年7月，納稅人將該大樓改變用途，用于允許抵扣項目，計算該大樓2017年應當繳納的房產稅。
①不動產凈值率＝〔2220－2220÷（10×12）×12〕÷2220＝90%
②可抵扣進項稅額
納稅人購進該大樓時共取得3份增值稅發票，其中2份增值稅專用發票屬于增值稅扣稅憑證，但1份在用途改變前仍未認證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證。因此，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為110萬元。
可抵扣進項稅額＝110×90%＝99（萬元）
③該大樓2017年應納房產稅＝2220×（1－30%）×1.2%×6÷12＋（2220－99）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝18.2322（萬元）
